मुंबई: यह देखते हुए कि एक बिल्डर और खरीदार को एक समान स्तर पर नहीं रखा जा सकता क्योंकि खरीदार “आम तौर पर बहुत कमजोर” होता है, एचसी ने एक फ्लैट खरीदार को बिल्डर द्वारा जमा की गई राशि वापस लेने की अनुमति दी, एक दशक से अधिक की देरी वाली परियोजना पर विवाद में अपील लंबित थी। एचसी ने सोमवार को फैसला सुनाया कि रेरा के प्रावधान अपीलीय न्यायाधिकरण को किसी बिल्डर द्वारा उसकी अपील के लंबित रहने के दौरान जमा की गई राशि जारी करने के योग्य मामले में अपने विवेक का प्रयोग करने से नहीं रोकते हैं। विवेकाधिकार प्रत्येक मामले के तथ्यों पर निर्भर करेगा, एचसी ने स्पष्ट किया और सामान्य कारकों को निर्धारित किया, जिसमें खरीदार द्वारा भुगतान की गई राशि पर कोई विवाद भी शामिल है, जिसके लिए किसी परियोजना में देरी के कारण रिफंड का आदेश दिया गया है।बिल्डर ने RERA अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश को चुनौती देने के लिए HC के समक्ष अपील दायर की, जिसने खरीदार को उसकी अपील के लंबित रहने के दौरान जमा राशि से निकासी की अनुमति दी थी। बिल्डर ने सबसे पहले सितंबर 2025 के महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (महारेरा) के आदेश के खिलाफ अपील दायर की, जिसने फ्लैट आवंटी मितुल गाडा द्वारा दायर एक शिकायत पर, उसे बिल्डर – रेयर टाउनशिप प्राइवेट लिमिटेड द्वारा किए गए पूर्व-जमा को वापस लेने की अनुमति दी। राज्य RERA अपीलीय न्यायाधिकरण, जिसके तहत बिल्डर को अपनी अपील सुनने के लिए पूर्व-जमा करने की आवश्यकता थी, ने जनवरी 2026 में खरीदार को राशि वापस लेने की अनुमति दी और इस तरह बिल्डर को HC में जाने के लिए प्रेरित किया। गडा ने 2015 में नॉर्थ सी हाइट्स (ए1) नामक प्रोजेक्ट की 15वीं मंजिल पर 3 करोड़ रुपये से अधिक में दो फ्लैट बुक किए थे, जिसे रेयर टाउनशिप द्वारा विकसित किया जा रहा था। डिलीवरी 31 दिसंबर, 2018 को होनी थी। उन्होंने लगभग 2 करोड़ रुपये का भुगतान किया। चूंकि कब्जे में देरी हुई, इसलिए खरीदार ने महारेरा के समक्ष शिकायत की और रेरा की धारा 18 के तहत ब्याज और मुआवजे के साथ रिफंड की मांग की। मार्च 2021 में, महारेरा ने ब्याज सहित रिफंड का आदेश दिया। 30 मार्च को, न्यायमूर्ति एनजे जमादार ने अकेले बैठकर कहा, “यह एक आवंटी के लिए कोई सांत्वना नहीं है कि जिस राशि को वापस करने का आदेश दिया गया है उसे सुरक्षित रखा जाए और जमा राशि में रखा जाए। राशि की रिहाई से आवंटी की स्थिति में सुधार होता है, जिससे उसे वित्तीय बाधाओं और दायित्वों के उल्लंघन के कारण होने वाली मानसिक पीड़ा से भी राहत मिलती है।” बिल्डर ने दलील दी कि उसकी जमा राशि निकालने की अनुमति देना “अधिकार क्षेत्र का उल्लंघन” है और कानूनी रूप से अस्वीकार्य है। खरीदार के वकील ने कहा कि अगर बिल्डर सफल होता है तो रिहाई को ब्याज सहित राशि वापस लाने का वचन देकर सुरक्षित किया जाता है। एचसी ने फैसला सुनाया, “एक पक्ष (इस मामले में बिल्डर), जिसने एक दशक से अधिक समय तक प्रतिद्वंद्वी को उसकी मेहनत की कमाई से वंचित रखा है, को यह आग्रह करते हुए नहीं सुना जा सकता है कि यदि राशि आवंटिती के पक्ष में जारी की जाती है, और अंततः, वह सफल हो जाता है, तो उसे राशि वसूल करना मुश्किल होगा।” एचसी ने यह भी कहा, “रेरा 2016 की धारा 43(5) के प्रावधान में निहित प्रावधानों का स्वीकृत उद्देश्य ऐसी स्थिति से बचना है, जहां प्राधिकरण के साथ-साथ अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष सफल होने के बावजूद आवंटी को अधर में छोड़ दिया जाता है।” इस प्रकार, यह सुनिश्चित करने के लिए कि जब प्रमोटर प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा आवंटिती को किसी भी राशि के भुगतान का निर्देश देने वाले आदेश के खिलाफ अपील करता है, तो आवंटी के हितों की पर्याप्त रूप से रक्षा की जाती है, विधायिका ने प्रावधान किया है कि प्रमोटर राशि जमा करेगा। HC ने बिल्डर की इस दलील को खारिज कर दिया कि RERA ट्रिब्यूनल को केवल प्री-डिपॉजिट सुरक्षित करने का अधिकार है और निकासी की अनुमति नहीं है। एचसी ने कहा कि आरईआरए 2016 की धारा 18 के तहत प्राधिकरण द्वारा जिस राशि को वापस करने का आदेश दिया गया है, उसका चरित्र महत्वपूर्ण है। RERA की धारा 18(1) बिल्डर को देरी पर ब्याज के साथ खरीदारों को रिफंड करने के लिए बाध्य करती है। एचसी ने कहा कि इस प्रकार “जिस राशि को वापस करने का निर्देश दिया गया है, वह वह राशि है, जो सबसे पहले, आबंटिती द्वारा प्रमोटर को भुगतान की गई थी, और, उचित संख्या में मामलों में, जैसे कि वर्षों पहले का मामला था।” अदालत ने कहा कि मूल रूप से खरीदारों से प्राप्त राशि पर ब्याज का भुगतान करना दायित्व है, “कानून में, ब्याज चाहे वैधानिक हो या संविदात्मक, पैसे से वंचित व्यक्ति के लाभ का प्रतिनिधित्व करता है।” एचसी ने कहा कि खरीदारों और बिल्डरों के बीच वैध रकम की कमी झेलने की क्षमता में काफी अंतर है। यह माना गया कि RERA अपीलीय न्यायाधिकरण ने विवेकपूर्ण तरीके से विवेक का प्रयोग किया।
