आवास या वाणिज्यिक संपत्ति पट्टा समझौते 99 साल के लिए क्यों हैं? व्याख्या की

नई दिल्ली: आवास या वाणिज्यिक संपत्तियों को दो प्रकारों में बांटा गया है – एक फ्रीहोल्ड संपत्ति है और दूसरी लीजहोल्ड संपत्ति है। जबकि फ्रीहोल्ड संपत्ति स्व-व्याख्यात्मक है – अनिश्चित अवधि के लिए मालिक को छोड़कर किसी भी प्राधिकरण की “फ्री होल्ड” – लीजहोल्ड संपत्ति आमतौर पर संपत्ति के निर्माण के समय से 99 साल के लिए लीज पर दी जाती है।

कुछ मामलों में लीजहोल्ड संपत्ति भी स्थायी पट्टे पर दी जाती है, जो एक अलग विषय है।

संपत्ति का पट्टा समयबद्ध है और 99 साल की समयसीमा के लिए तय किया गया है। उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपने 2015 में एक अपार्टमेंट खरीदा है और आपको 2022 में कब्जा मिल गया है। बिल्डर ने 2015 में ही राज्य विकास या आवास प्राधिकरण से लीज ली होगी, तो इसका मतलब है कि आपका पट्टा 2015 से ही शुरू हो गया था जब संपत्ति का निर्माण शुरू हुआ। इसका मतलब यह भी है कि जब आपको 2022 में संपत्ति का कब्जा मिल जाएगा, तो आपको 7 साल घटाना होगा और आपके पट्टे की प्रभावी अवधि 92 साल होगी।

जब किसी राज्य का कोई विशेष विकास प्राधिकरण डेवलपर्स को क्षेत्र या भूमि विकास या निर्माण अधिकार प्रदान करता है, तो वह उक्त संपत्तियों को 99 साल के पट्टे पर बेचता है। और जब बिल्डर या डेवलपर इसे संभावित खरीदारों (चाहे आवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति) को बेचता है, तो बाद वाला केवल 99 साल की अवधि के लिए इसका मालिक होगा। 99 वर्ष की समाप्ति के बाद, स्वामित्व मूल जमींदार को वापस कर दिया जाएगा।

लेकिन, हाउसिंग या कमर्शियल प्रॉपर्टी लीज एग्रीमेंट 99 साल के लिए क्यों हैं?

डीडीए और नोएडा जैसे आवास प्राधिकरण 99 साल या स्थायी पट्टे पर आवासीय फ्लैट या भूमि आवंटित करते हैं। इसका उद्देश्य नियंत्रित विकास सुनिश्चित करना है। संपत्ति को लीजहोल्ड संपत्ति के रूप में रखकर, प्राधिकरण ऐसी संपत्तियों पर उपयोग और विकास नियंत्रण सुनिश्चित करने में सक्षम हैं। ऐसी शर्तों के उल्लंघन के मामले में, वे आवंटन/पट्टे को रद्द करने का अधिकार अपने पास रखते हैं। यह अधिकारियों को घनत्व मानदंडों, उपयोग मानदंडों आदि को बनाए रखने में भी मदद करता है। उदाहरण के लिए नोएडा में, आवासीय भूखंडों में फर्श-वार बिक्री की अनुमति नहीं है और नोएडा प्राधिकरण इसे नियंत्रित करने में सक्षम है क्योंकि संपत्ति पट्टे पर है और फ्रीहोल्ड नहीं है।

लीजहोल्ड प्रॉपर्टी की अवधि 99 साल बाद खत्म होने के बाद क्या होता है?

एक बार जब नियंत्रित विकास का उद्देश्य प्राप्त हो जाता है, तो अधिकारी फ्रीहोल्ड रूपांतरण योजनाओं के साथ आते हैं और भूमि और संपत्तियों को ऐसे नियंत्रणों से मुक्त करते हैं। डीडीए समय-समय पर ऐसी संपत्तियों को परिवर्तित करने के लिए फ्रीहोल्ड रूपांतरण योजनाएं भी लाता है। नोएडा प्राधिकरण ने अब तक फ्रीहोल्ड रूपांतरण शुरू नहीं किया है, लेकिन भविष्य में ऐसी योजना के साथ आ सकता है।

यदि लीजहोल्ड संपत्तियों का कार्यकाल 99 वर्ष से अधिक बढ़ाया जाता है, तो खरीदारों को मूल जमींदार को जमीन का किराया देना होगा। इन लीजहोल्ड संपत्तियों को कुछ शुल्क का भुगतान करके अवधि के पूरा होने के बाद नवीनीकृत करने की अनुमति है। तकनीकी रूप से कहा जाए तो प्राधिकरण को कीमत चुकाकर लीज अवधि को 999 साल तक बढ़ाना संभव है।

हालांकि, एक और प्रावधान है जिसमें कहा गया है कि यदि उक्त संपत्ति के कब्जे ने 100 साल पूरे कर लिए हैं, तो यह स्वतः ही एक फ्रीहोल्ड संपत्ति या संपत्ति में परिवर्तित हो जाती है।

ज़ी मीडिया से बात करते हुए, सुनील त्यागी, रियल एस्टेट विशेषज्ञ और ज़ीउस लॉ के वरिष्ठ भागीदार ने कहा, “संपत्ति लीजहोल्ड रखने से, विकास प्राधिकरण विकास को अधिक प्रभावी ढंग से नियंत्रित करने में सक्षम होते हैं। एक बार संपत्ति फ्रीहोल्ड हो जाने के बाद, प्राधिकरण किसी भी बिक्री या हस्तांतरण को नियंत्रित नहीं कर सकता है। “

त्यागी ने कहा, “शहर या कॉलोनी की स्थापना के शुरुआती वर्षों में, यह तंत्र सहायक होता है, लेकिन लंबी अवधि में संपत्तियों को लीजहोल्ड पर नहीं रखा जाना चाहिए क्योंकि यह फ्रीहोल्ड संपत्ति की तुलना में उनके मूल्य को कम करता है।”

11 महीने के लिए हाउसिंग रेंटल एग्रीमेंट क्यों किया जाता है?

आमतौर पर हाउसिंग रेंटल एग्रीमेंट 11 महीने के लिए किए जाते हैं। यह उस अवधि से आगे नहीं बनाया गया है क्योंकि उदाहरण के लिए यदि 1 वर्ष के लिए एक समझौता किया जाता है, तो पट्टेदार और पट्टेदार दोनों को राज्य प्राधिकरण कार्यालय में पट्टे को पंजीकृत करने के लिए सहमत होना होगा।

इसके अतिरिक्त, मकान किराये के समझौते के पंजीकरण के मामले में, पट्टेदार या पट्टेदार को वार्षिक औसत किराए पर 2% की स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करना होगा। 5 साल तक की अवधि के पट्टों पर दिल्ली में स्टाम्प शुल्क वार्षिक औसत किराए का 2% है, और अन्य राज्यों में अलग होगा। इसलिए, रजिस्ट्रार कार्यालय जाने के झंझट से बचने और स्टांप शुल्क बचाने के लिए, आमतौर पर मालिक 11 महीने के किराये के समझौते के लिए जाना पसंद करते हैं जो एक साधारण नोटरी प्रक्रिया के माध्यम से किया जाता है।

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