यह अब प्रवेश समय के बारे में नहीं है। अधिक महत्वपूर्ण प्रश्न यह है कि कोई किस प्रकार की संपत्ति में प्रवेश कर रहा है। FY27 पहले से ही चल रहे शांत बदलाव के साथ शुरू होता है। दो साल पहले जो व्यापक-आधारित पुनर्प्राप्ति की तरह लग रहा था वह अब संकीर्ण, अधिक जानबूझकर विकल्पों में विभाजित हो रहा है। पूंजी अभी भी प्रचुर मात्रा में है, लेकिन यह समान रूप से आगे नहीं बढ़ रही है। यह चयन कर रहा है, कभी-कभी सावधानी से, कभी-कभी बड़े पैमाने पर, और कभी-कभी सटीकता के स्तर के साथ जो पिछले अपसाइकल में गायब था।
रेडी-टू-मूव-इन परिसंपत्तियां निवेशकों की प्राथमिकता बन रही हैं
उदाहरण के लिए, एक पूर्ण सूची को प्राथमिकता दी जाती है। ऐसे बाजार में जहां होल्डिंग लागत बढ़ रही है, रेडी-टू-मूव-इन परिसंपत्तियों की अपील अब केवल अंतिम-उपयोगकर्ता द्वारा संचालित नहीं है; यह चुपचाप निवेशकों की पसंद भी बनता जा रहा है।
“हम जो देख रहे हैं वह पूंजी की निकासी के बजाय उम्मीदों का पुनर्मूल्यांकन है। निवेशक पीछे नहीं हट रहे हैं, वे उन परिसंपत्तियों में बग़ल में कदम रख रहे हैं जहां आय धाराएं पहले से ही स्थापित हैं। एक सिद्ध ट्रैक रिकॉर्ड के साथ प्रतिष्ठित डेवलपर्स के लिए संस्थागत निवेश भी उपलब्ध हैं। प्री-लीज्ड रिटेल और स्थिर वाणिज्यिक ध्यान आकर्षित कर रहे हैं क्योंकि वे वित्तीय उपकरणों की तरह अधिक व्यवहार करते हैं, और यह पूर्वानुमान निर्णय लेने के लिए केंद्रीय होता जा रहा है, “TREVOC समूह के गुरपाल सिंह चावला ने कहा।
इस अर्थ में, वाणिज्यिक खंड एक ऐसी लय में बस गया है जो लगभग उल्टा लगता है। रिक्तियों का स्तर कड़ा हो रहा है, फिर भी नई आपूर्ति का आना जारी है। जीसीसी के नेतृत्व वाला अवशोषण मजबूत बना हुआ है, जेएलएल का अनुमान है कि लीजिंग वॉल्यूम में गति जारी रहेगी, और फिर भी, कोई ओवरहीटिंग दिखाई नहीं दे रही है।
जबकि ग्रेड ए कार्यालय और संगठित खुदरा संस्थागत प्रवाह को आकर्षित कर रहे हैं, अंतर्निहित कहानी विस्तार के बारे में कम है। किरायेदार बेहतर-गुणवत्ता वाले स्थानों में एकजुट हो रहे हैं, मकान मालिक वैश्विक मानकों के साथ जुड़ रहे हैं, और कहीं न कहीं उस प्रक्रिया में, बाजार कम अस्थिर होता जा रहा है, भले ही जरूरी नहीं कि कम प्रतिस्पर्धी हो।
टियर II गलियारे अब परिधीय बातचीत नहीं रह गए हैं
महानगरों से परे भी इसके प्रमाण मौजूद हैं। टियर II गलियारे अब परिधीय वार्तालाप नहीं हैं; वे तेजी से पूंजी आवंटन चर्चाओं का हिस्सा बन रहे हैं, जिससे पता चलता है कि विस्तार अब पारंपरिक शहरी कोर तक ही सीमित नहीं है।
“FY27 में, रियल एस्टेट रणनीति के बारे में है, न कि केवल पैमाने के बारे में। मध्य-आय वाले खरीदार स्थिरता के लिए तैयार घर या कब्जे वाली संपत्ति चाहते हैं। यह नाटकीय मूल्य परिवर्तन नहीं कर सकता है, लेकिन यह अधिक टिकाऊ आधार बनाता है। हालांकि, लक्जरी खरीदार बेहतर प्रवेश कीमतों और उच्च आरओआई के लिए अच्छी तरह से स्थित, सुविधा-संपन्न परियोजनाओं को चुन रहे हैं। कुल मिलाकर, यह एक अधिक संतुलित बाजार है, “एचसीबीएस डेवलपमेंट्स लिमिटेड के समूह प्रबंध निदेशक सौरव सहारन ने कहा।
पूंजी आज केवल स्थान या उत्पाद का मूल्यांकन नहीं कर रही है। यह अनुपालन, स्थिरता मेट्रिक्स, किरायेदार अनुभव और डिजिटल बुनियादी ढांचे का मूल्यांकन कर रहा है, ऐसे कारक जो कभी परिधीय थे लेकिन अब अंडरराइटिंग निर्णयों के लिए केंद्रीय हैं।
सर्वोत्तम इंडिया के निदेशक संचित जैन ने निष्कर्ष निकाला, “निवेश का अगला चरण समय के साथ परिसंपत्तियों के प्रदर्शन के तरीके को आकार दे रहा है, न कि केवल उन्हें कैसे बेचा जाता है। ईएसजी संरेखण, परिचालन दक्षता, यहां तक कि डेटा-आधारित संपत्ति प्रबंधन- ये अब ऐड-ऑन नहीं हैं। संस्थागत पूंजी, विशेष रूप से वैश्विक, इन लेंसों के माध्यम से अवसरों को फ़िल्टर कर रही है, और यह प्रभावित कर रही है कि परियोजनाओं की कल्पना कैसे की जा रही है।”
