केंद्रीय बजट 2022: वेतनभोगी वर्ग के लिए महत्वपूर्ण रियल्टी के लिए कर छूट
वर्तमान में, भारत की एक तिहाई आबादी शहरों में रहती है और 2030 तक इसके 50 प्रतिशत तक जाने का अनुमान है। एकल परिवारों की ओर बदलाव और शहरीकरण में वृद्धि के साथ परिवारों की संख्या में लगातार वृद्धि हो रही है। 66 प्रतिशत युवा आबादी – 35 वर्ष से कम आयु के, गृह ऋण के युवा सहस्राब्दी उधारकर्ता के रूप में उभर रहे हैं। यह भी सच है कि गृह-ऋण बाजार 26-35 वर्ष के आयु वर्ग के युवा उधारकर्ताओं द्वारा संचालित होता है – लगभग 25 प्रतिशत और 36-45 वर्ष के आयु वर्ग के लोगों द्वारा भी – लगभग 28 प्रतिशत। ये सभी सक्रिय होम-लोन ऑडियंस हैं और संयुक्त रूप से वार्षिक उत्पत्ति का 53 प्रतिशत हिस्सा हैं।
पिछले 5 वर्षों में 6.2 प्रतिशत की सीएजीआर के साथ युवा उधारकर्ताओं के गृह-ऋण का औसत टिकट आकार बढ़ता रहा है। पुरुषों की तुलना में महिलाओं के लिए टिकट का आकार लगातार बढ़ता जा रहा है। इन उधारकर्ताओं के संचयी सक्रिय गृह-ऋण आधार में पिछले 3 वर्षों में 3.5 प्रतिशत की सीएजीआर से निरंतर वृद्धि देखी गई है। ये युवा कर्जदार होम-लोन बाजार में बदलाव की वजह बने हैं।
अफोर्डेबल सेगमेंट के भीतर, पिछले 4-5 वर्षों में 15-35 लाख रुपये के होम-लोन की मात्रा में वृद्धि, खरीदारों की पसंद को उच्च टिकट आकार की ओर स्थानांतरित करने का संकेत देती है। पिछले 5 वर्षों में भी मध्यम श्रेणी और उच्च टिकट आकार के लिए ग्रामीण आवास की मांग में वृद्धि जारी है। पिछले 5 वर्षों में 35-75 लाख रुपये के टिकट आकार के वार्षिक मूल (वॉल्यूम) की हिस्सेदारी में 4 प्रतिशत की वृद्धि हुई है। पिछले 5 वर्षों में 75 लाख रुपये से अधिक के टिकट आकार के वार्षिक मूल का हिस्सा 0.37 प्रतिशत से बढ़कर 0.87 प्रतिशत हो गया है।
15 लाख रुपये के टिकट आकार के वार्षिक मूल के हिस्से में पिछले 5 वर्षों में गिरावट आई है, जिसका मुख्य कारण 2 लाख रुपये के बहुत छोटे आकार के टिकट की मांग में गिरावट है। वेतनभोगी वर्ग के लिए गृह ऋण लेने और अचल संपत्ति खरीदने की दिशा में प्रयोज्य आय की कमी एक निवारक कारक रही है। चूंकि रियल-एस्टेट में इनपुट लागत ने दरों में वृद्धि की है, वेतनभोगी वर्ग के पास वित्तीय संस्थानों से गृह-ऋण के लिए संपर्क करने के अलावा कोई अन्य विकल्प नहीं बचा है। दिलचस्प बात यह है कि होम लोन चुकाने की अवधि 11-30 साल के बीच उतार-चढ़ाव कर रही है।
होम लोन और ईएमआई में वेतनभोगी वर्ग के लिए एक निवारक कारक भी है। ईएमआई अब अधिक सहायक नहीं हैं क्योंकि वित्तीय संस्थान पहले ईएमआई में ब्याज का बड़ा हिस्सा लेते हैं और मूल घटक को ईएमआई के पहले 50 प्रतिशत से अधिक में कम रखा जाता है। जैसे-जैसे ईएमआई पूरी होने वाली होती है, ब्याज घटक नगण्य हो जाता है और मूलधन बहुत अधिक हो जाता है।
भले ही खरीदार के पास होम-लोन के प्री-पेमेंट का प्रावधान हो, वह ब्याज पर बचत करने के बजाय मूल राशि के बड़े हिस्से का भुगतान करता है। इसके अलावा, वित्तीय संस्थान ऋण के पूर्व-बंद होने पर भी भारी शुल्क लगाते हैं। यदि खरीदार ऋण चुकौती के लिए उच्च कार्यकाल का विकल्प चुनता है, तो इससे खरीदार के लिए दूसरी संपत्ति में निवेश करना मुश्किल हो जाता है।
एक सवाल जो बार-बार पूछा गया है – “यदि मूलधन और ब्याज राशि पूर्वनिर्धारित है, तो ईएमआई में पूरे कार्यकाल में समान राशि क्यों नहीं हो सकती है।”
टैक्स बेनिफिट की बात करें तो, होम-लोन में मूल राशि का पुनर्भुगतान सेक्शन 80C के तहत कटौती के योग्य है, जिसकी ऊपरी सीमा 1.50 लाख रुपये प्रति वर्ष है। चूंकि एक ही खंड – 80 सी, पीएफ, पीपीएफ और जीवन बीमा पॉलिसियों आदि सहित कई अन्य निवेशों का लेखा-जोखा रखता है, खरीदार के लिए इस खंड से किसी भी लाभ का लाभ उठाना असंभव हो जाता है।
खरीदार केंद्रीय बजट-2022 में इस सीमा में वृद्धि की उम्मीद कर रहे हैं क्योंकि पिछले कई वर्षों में यह सीमा नहीं बढ़ाई गई है।
ब्याज भुगतान के लिए कर लाभ पर, चूंकि आयकर अधिनियम की धारा 20 (बी) के तहत, गृह-ऋण के ब्याज हिस्से पर 2 लाख रुपये प्रति वर्ष की सीमा है, गृह-ऋण आकार में बड़ा होने के कारण, खरीदार भी इसका ज्यादा फायदा नहीं उठा पा रहे हैं। खरीदारों को कर लाभ देने के लिए सरकार ने आयकर अधिनियम के तहत कुछ उप-धारा 80ईई, 80ईईए भी जोड़ा है, लेकिन ऋण की मात्रा खरीदारों को इन उप-वर्गों से वांछित अतिरिक्त लाभ प्राप्त करने की अनुमति नहीं दे रही है।
केंद्रीय बजट 2022 में संभवत: आयकर स्लैब में गतिशील परिवर्तन लाने और आयकर अधिनियम की धारा 80C, 80EE, 80EEA और 24 (b) के तहत छूट बढ़ाने की आवश्यकता है।
सबसे महान परोपकारी लोगों में से एक एंड्रयू कार्नेगी ने कहा – “सभी करोड़पति में से नब्बे प्रतिशत अचल संपत्ति के मालिक होने के कारण बनते हैं।” एंड्रयू कार्नेगी उन पांच लोगों में से एक हैं जिन्होंने अमेरिका का निर्माण किया, अन्य चार कॉर्नेलियस वेंडरबिल्ट, जॉन डी। रॉकफेलर, जेपी मॉर्गन और हेनरी फोर्ड हैं। एक लेखक और व्यवसायी हार्व एकर, जो धन और प्रेरणा पर अपने सिद्धांतों के लिए जाने जाते हैं, ने कहा – “‘रियल-एस्टेट’ खरीदने के लिए प्रतीक्षा न करें, अचल संपत्ति खरीदें और प्रतीक्षा करें”। इन दो बयानों ने अचल संपत्ति के मालिक होने और खरीदार के लिए इसका क्या अर्थ हो सकता है, के बारे में कहा।
विश्व स्तर पर, अचल संपत्ति में निवेश सीधे खरीदार के भविष्य और अर्थव्यवस्था के विकास से संबंधित है, और इसलिए भारत में हो।
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