एक ऐतिहासिक फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने मकान मालिकों के अधिकारों को मजबूत किया है, यह फैसला देते हुए कि एक किरायेदार जो वैध किराये के समझौते के तहत संपत्ति पर कब्जा करता है, वह बाद में मालिक के स्वामित्व को चुनौती नहीं दे सकता है या प्रतिकूल कब्जे के आधार पर अधिकारों का दावा नहीं कर सकता है। News18 के अनुसार, यह फैसला 1953 के किरायेदारी विवाद (ज्योति शर्मा बनाम विष्णु गोयल) में सुनाया गया था। यह फैसला जस्टिस जेके माहेश्वरी और के. विनोद चंद्रन की पीठ ने सुनाया, जिसने ट्रायल कोर्ट, अपीलीय अदालत और दिल्ली उच्च न्यायालय के फैसलों को पलट दिया।
रिपोर्ट के अनुसार, विवाद उस दुकान से संबंधित है जिसे किरायेदारों के पूर्वजों ने 1953 में रामजी दास से किराए पर लिया था। वर्षों तक किराया रामजी दास और बाद में उनके उत्तराधिकारियों को दिया जाता रहा। 1953 के त्याग विलेख और 12 मई 1999 की वसीयत के अनुसार, संपत्ति का स्वामित्व रामजी दास की बहू ज्योति शर्मा को दिया गया। ज्योति शर्मा ने मांग की कि उनके परिवार के मिठाई और स्नैक्स व्यवसाय को बढ़ाने के लिए दुकान खाली कर दी जाए। दूसरी ओर, किरायेदारों (मूल किरायेदार के बेटे) ने उसके स्वामित्व को चुनौती दी, यह दावा करते हुए कि संपत्ति वास्तव में रामजी दास के चाचा, सुआलाल की थी, और वसीयत जाली थी।
सुप्रीम कोर्ट ने किरायेदारों के दावों को “मनगढ़ंत” और “सबूतों से रहित” कहकर खारिज कर दिया। प्रदर्शन पी-18, 1953 त्याग विलेख का हवाला देते हुए, अदालत ने कहा कि किरायेदारों ने रामजी दास और उनके उत्तराधिकारियों को वर्षों तक किराया दिया था, जिससे स्पष्ट रूप से मकान मालिक-किरायेदार संबंध स्थापित हुआ। पीठ ने कहा कि जब कोई किरायेदार वैध पट्टे के तहत संपत्ति का कब्जा स्वीकार करता है और किराया चुकाता है, तो उसे मकान मालिक के स्वामित्व को चुनौती देने से रोक दिया जाता है। अदालत ने 2018 की प्रोबेट कार्यवाही को भी बरकरार रखा और वसीयत से पत्नी की अनुपस्थिति के आधार पर वसीयत की वैधता पर सवाल उठाने से इनकार कर दिया, यह कहते हुए कि ऐसा करने का कोई वैध कारण नहीं था।
किरायेदारों को छह महीने की छूट अवधि दी गई
अदालत ने लंबी किरायेदारी अवधि को ध्यान में रखते हुए किरायेदारों को बकाया किराया चुकाने, संपत्ति खाली करने और कब्जा सौंपने के लिए छह महीने का समय दिया। सर्वोच्च न्यायालय का यह निर्णय स्पष्ट करता है कि किरायेदारी के तहत कब्ज़ा अनुज्ञेय है, शत्रुतापूर्ण नहीं। यह निर्णय मकान मालिकों के अधिकारों को मजबूत करता है और यह निर्धारित करता है कि यदि किरायेदारों ने कभी वैध किराये के समझौते को स्वीकार कर लिया है तो वे शत्रुतापूर्ण कब्जे या स्वामित्व का दावा नहीं कर सकते हैं।
मकान मालिक के कानूनी अधिकारों के बारे में जानें
हाउसिंग डॉट कॉम के अनुसार, भारत में किरायेदारी किराया नियंत्रण अधिनियम और मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2020 जैसे भवन कानूनों द्वारा शासित होती है। मकान मालिकों को कई प्रमुख अधिकार दिए जाते हैं, जिनमें अपना स्वामित्व बढ़ाने, किरायेदार को बेदखल करने और संपत्ति पर कब्जा करने का अधिकार शामिल है।
किराया बढ़ाने का अधिकार
कानून के अनुसार, मकान मालिक को अपनी संपत्ति का बाजार मूल्य (बाजार दर) निर्धारित करने और समय-समय पर इसे बढ़ाने का अधिकार है। आमतौर पर, भारत में किराए में हर साल लगभग 10% की वृद्धि होती है। हालाँकि, किराए की यह श्रेणी राज्य-विशिष्ट किराया कानूनों के अधीन है, जिसका अर्थ है कि प्रत्येक राज्य के अपने नियम हो सकते हैं। मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2020, किराया निपटान, संशोधन और भुगतान से संबंधित कई बारीकियों को स्पष्ट करता है।
किरायेदार को बेदखल करने का अधिकार
- किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत, मकान मालिक निम्नलिखित परिस्थितियों में किरायेदारों को बेदखल कर सकते हैं:
- यदि किरायेदार संपत्ति का एक हिस्सा किसी तीसरे पक्ष को किराए पर देता है।
- इसके अलावा, यदि कोई किरायेदार किराये के समझौते में निर्धारित किसी भी शर्त का उल्लंघन करता है तो वे ऐसा कर सकते हैं।
- जब मकान मालिक संपत्ति का उपयोग अपने या अपने परिवार के लिए करना चाहता हो।
- मकान मालिक का नाम “प्रगतिशील किराया वृद्धि खंड” में जोड़ा जा सकता है, ताकि यदि किरायेदार समय पर संपत्ति खाली करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक को स्वचालित रूप से वृद्धि प्राप्त हो।
मरम्मत के लिए अस्थायी कब्जे का अधिकार
यदि किसी संपत्ति को मरम्मत या रखरखाव कार्य (मरम्मत और रखरखाव कार्य) की आवश्यकता होती है जिससे किरायेदार के लिए इसमें रहना असंभव हो जाता है, तो मकान मालिक को किरायेदार को अस्थायी रूप से बेदखल करने का अधिकार होता है। एक बार काम पूरा हो जाने के बाद, मकान मालिक किरायेदार को संपत्ति दोबारा किराए पर दे सकता है।