चमकदार सपाट, तीव्र निकास: मुंबई में पुनर्विकास के बाद का जीवन | मुंबई समाचार – द टाइम्स ऑफ इंडिया

मुंबई: मध्यवर्गीय हाउसिंग सोसायटियों को बैंक्वेट हॉल, जिम और स्विमिंग पूल से सुसज्जित बिल्कुल नई इमारतों में बड़े फ्लैटों के आकर्षक पुनर्विकास प्रस्तावों से लुभाया जाता है।लेकिन इसका एहसास बहुत बाद में होता है जब परियोजना पूरी हो जाती है, और पुराने निवासी अपने नए अपार्टमेंट में स्थानांतरित हो जाते हैं। मुंबई के पुनर्विकास बाजार में, एक अल्पज्ञात और कम चर्चा वाला मुद्दा मासिक व्यय और संपत्ति कर में भारी वृद्धि है, जो परिवारों को एक नए टॉवर में जाने के लिए भुगतान करना पड़ता है।बांद्रा पश्चिम में एक बिल्कुल नए लक्जरी टावर में, मूल निवासी जिन्हें पुनर्विकसित संपत्ति में 20% बड़े अपार्टमेंट मिले हैं, वे प्रति माह 26,000 रुपये तक आउटगोइंग और नगरपालिका कर का भुगतान कर रहे हैं। पुरानी इमारत में, प्रत्येक फ्लैट मालिक करों सहित, प्रति माह बमुश्किल 5,000 रुपये का भुगतान करता था। एक अन्य पुनर्विकसित बांद्रा इमारत में, एक मालिक के लिए प्रति माह औसत व्यय (संपत्ति कर को छोड़कर) 12 रुपये प्रति वर्ग फुट है। पहले, यह केवल 3 रुपये प्रति वर्ग फुट था।दक्षिण मुंबई में, किराया अधिनियम के तहत संरक्षित पुरानी उपकर वाली इमारतों के किरायेदार बमुश्किल 100 रुपये से 200 रुपये प्रति माह किराए का भुगतान करते हैं। हालाँकि, एक बार जब उनकी संपत्तियों का पुनर्विकास हो जाता है, तो 1,000 वर्ग फुट के फ्लैट के लिए उनका मासिक खर्च 10,000 रुपये से 20,000 रुपये प्रति माह तक हो सकता है, जबकि 2,000 वर्ग फुट के अधिक आलीशान घर के लिए 30,000 रुपये से 40,000 रुपये प्रति माह तक खर्च हो सकता है।संपत्ति विशेषज्ञों ने कहा कि दक्षिण मुंबई में पुनर्वसन भवनों में रखरखाव आम तौर पर 10 रुपये से 30 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच होता है। और प्रीमियम दक्षिण मुंबई भवनों में, परिचालन व्यय पैमाने और सुविधाओं के आधार पर 60,000 रुपये से 75,000 रुपये प्रति माह या अधिक के बीच हो सकता है।संपत्ति बाजार के सूत्रों ने कहा कि ये लागत आधुनिक बुनियादी ढांचे और सुविधाओं को बनाए रखने की वास्तविकता को दर्शाती है। “कब्जे के बाद, कई निवासियों ने रखरखाव शुल्क में वृद्धि देखी है। यह वृद्धि मनमानी नहीं है; यह एक प्रीमियम इमारत के रखरखाव की वास्तविक लागत को दर्शाता है। उन्होंने कहा, ”पुरानी संरचनाओं में रखरखाव कम था क्योंकि सुविधाएं न्यूनतम थीं।”डेवलपर संजय देवनानी ने कहा कि पुनर्विकास के बाद नई इमारत में रखरखाव शुल्क अक्सर काफी बढ़ जाता है, कभी-कभी तीन गुना से भी अधिक।“इस महत्वपूर्ण वृद्धि के लिए कई कारक जिम्मेदार हैं। पुरानी इमारतों में, यदि रखरखाव के मानक कम हैं, तो मासिक रखरखाव शुल्क आमतौर पर न्यूनतम होता है। इसके अतिरिक्त, संपत्ति कर की गणना पुरानी इमारतों पर लागू पुरानी रेडी रेकनर दरों के आधार पर की जाती है। ऐसे मामलों में, रखरखाव शुल्क लगभग 2,500 रुपये प्रति माह हो सकता है। हालाँकि, एक बार जब इमारत का पुनर्विकास हो जाता है, तो रखरखाव की गुणवत्ता में काफी सुधार होता है,” उन्होंने कहा।धुलेवा ग्रुप के निदेशक अनुज मेहता ने एक “सरल” टिकाऊ मॉडल का प्रदर्शन किया। उन्होंने कहा, उदाहरण के लिए, यदि किसी सोसायटी को मूलधन के रूप में 2 करोड़ रुपये मिलते हैं और वह इसे सालाना 7-8% की दर से निवेश करती है, तो यह प्रति वर्ष 14 से 16 लाख रुपये उत्पन्न कर सकती है। “वह आवर्ती आय मूलधन को कम किए बिना परिचालन खर्चों को सार्थक रूप से कम कर सकती है। एक बार जब कोष समाप्त हो जाता है, तो समाज अपना वित्तीय सुरक्षा जाल खो देता है।” पुनर्विकास के बाद, फ्लैट आम तौर पर आकार में बड़े होते हैं और संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए वर्तमान रेडी रेकनर दरों पर मूल्यांकन किया जाता है। प्रमुख वृद्धियों में से एक उच्च संपत्ति करों के कारण है। इसके अलावा, बड़ी परियोजनाओं में आधुनिक सुविधाएं जोड़ने से प्रति वर्ग फुट रखरखाव लागत काफी बढ़ जाती है, जो पुरानी दरों से 5-6 गुना अधिक हो जाती है।देवनानी ने कहा, “हम रखरखाव-मुक्त समाज में मदद करने के लिए व्यक्तियों को दिए जाने के बजाय धनराशि को समाज के पास रखने की सलाह देते हैं, लेकिन अधिकांश समाज कुछ सदस्यों के लालच के कारण असहमत हैं।”आवास विशेषज्ञ चन्द्रशेखर प्रभु ने कहा कि जो दिखावटी मामला प्रतीत होता है वह तथाकथित लाभार्थियों के सर्वोत्तम हित में नहीं हो सकता है। “मुंबई पूंजी मूल्य प्रणाली का पालन कर रहा है। इसका मतलब है कि बाजार की कीमतें, जैसे-जैसे वे हर साल बढ़ती हैं, उन्हें कर की गणना के लिए आधार माना जाएगा। पहले, यह रेटेबल वैल्यू सिस्टम था, जब रेटेबल वैल्यू 11 महीने के किराए के बराबर होती थी। जब हमने दरयोग्य मूल्य से पूंजीगत मूल्य पर स्विच किया, तो हमें यह एहसास नहीं था कि नवीनतम बिक्री लेनदेन के आधार पर करों में वृद्धि होगी और हर किसी को, चाहे भवन कब भी बनाया गया हो, बाजार के अनुसार भुगतान करना होगा। मूल्यह्रास खंड बोझ को कम करने के लिए बहुत कम करता है, जिससे निवासी को आश्चर्य होता है कि उसने ऐसा कौन सा अपराध किया है कि उसे सुविधाओं में वृद्धि के बिना अस्पष्ट वृद्धि का भुगतान करने के लिए मजबूर होना पड़ा। सार्वजनिक आक्रोश से बचने के लिए, सरकार ने 500 वर्ग फुट से कम के फ्लैटों को संपत्ति कर के भुगतान से छूट दी है। लेकिन शहर के बाकी हिस्सों को नुकसान उठाना पड़ेगा,” प्रभु ने कहा।हालांकि, डेवलपर नयन शाह ने कहा, “अगर कॉर्पस राशि को समझदारी से निवेश किया जाए, तो मासिक लागत का लगभग 80% कवर किया जा सकता है।”