बढ़ती मांग के कारण भारत के सबसे बड़े महानगरों में संपत्ति की कीमतें बढ़ रही हैं। इसके अलावा, कच्चे माल की कीमतों में आनुपातिक या घातीय वृद्धि ने भी इन बढ़ती लागतों में योगदान दिया है।
रिपोर्टों से पता चलता है कि बेंगलुरु के व्हाइटफील्ड और हैदराबाद के गाचीबोवली और कोंडापुर जैसे तकनीकी केंद्र उन सूक्ष्म-आवासीय बाजारों की सूची में शीर्ष पर हैं, जहां अक्टूबर 2020 की तुलना में अक्टूबर 2023 में संपत्ति की कीमतों में सबसे तेज वृद्धि देखी गई।
कच्चे माल की बढ़ती लागत ऐसी लहरें पैदा कर रही है जो निर्माण स्थल से कहीं आगे तक फैली हुई हैं। सीमेंट, ईंटें, स्टील और अन्य सामग्रियों की कीमतों में अभूतपूर्व वृद्धि देखी जा रही है, और इसके परिणाम ऋण देने और उधार लेने वाले क्षेत्रों में महसूस किए जा रहे हैं।
तो, ये चुनौतियाँ आवास वित्त की गतिशीलता को कैसे नया आकार दे रही हैं?
डेवलपर्स और घर खरीदारों पर डोमिनोज़ प्रभाव
संपत्ति सलाहकार, एनारॉक के डेटा से पता चलता है कि कच्चे माल की लागत में लगातार वृद्धि के साथ-साथ स्थिर मांग के कारण पूरे भारत में आवासीय घर की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। परिणामस्वरूप, देश के शीर्ष सात बाजारों में, औसत घरेलू कीमतों में हाल ही में 8 प्रतिशत की वृद्धि देखी गई है।
निर्माण में इस्तेमाल होने वाले आवश्यक कच्चे माल – जैसे सीमेंट, ईंटें और स्टील – की कीमतों में वृद्धि निस्संदेह संपत्ति डेवलपर्स के लिए चिंता का कारण है। जैसे-जैसे ये लागत बढ़ती है, डेवलपर्स किफायती आवास विकल्प प्रदान करते हुए लाभ मार्जिन बनाए रखने की कोशिश में खुद को कठिन राह पर चलते हुए पाते हैं। अंततः, इन बढ़ी हुई लागतों का बोझ अक्सर घर खरीदारों के कंधों पर पड़ता है।
लागत बढ़ने की आशंका का सामना कर रहे डेवलपर्स के पास बढ़ते खर्चों का एक हिस्सा खरीदारों पर डालने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचा है। यह घटना, जिसे आमतौर पर “लागत-प्रेरित मुद्रास्फीति” के रूप में जाना जाता है, संपत्ति की कीमतों में वृद्धि का कारण बन सकती है, जिससे कई लोगों के लिए घर का स्वामित्व और भी अधिक मायावी सपना बन सकता है।
बिजली का झटका: विद्युत और निर्माण परियोजनाओं पर प्रभाव
पारंपरिक निर्माण सामग्री के दायरे से परे, एल्यूमीनियम, तांबा और निकल जैसी धातुओं की मांग में वृद्धि विद्युत और निर्माण परियोजनाओं के लिए महत्वपूर्ण चुनौतियां पैदा कर रही है। ये धातुएं वायरिंग, प्लंबिंग और विभिन्न संरचनात्मक तत्वों के आवश्यक घटक हैं, जो आवासीय और वाणिज्यिक निर्माण दोनों के लिए लागत बढ़ाती हैं।
तांबा, विशेष रूप से, विद्युत तारों और नलसाज़ी में इसके व्यापक उपयोग के कारण ध्यान का केंद्र बिंदु रहा है। तांबे की वैश्विक मांग बढ़ रही है, और जैसे-जैसे दुनिया स्वच्छ ऊर्जा स्रोतों की ओर बढ़ रही है, इस सीमित संसाधन पर दबाव बढ़ने की उम्मीद है।
जबकि तांबे की कीमतों में निचले स्तर से उछाल आया है, लंबी अवधि का रुझान निरंतर वृद्धि में से एक होने की संभावना है। दरअसल, सरकारी आंकड़ों के मुताबिक, अंतरराष्ट्रीय तांबा बाजार में मांग-आपूर्ति के अंतर और तांबे की लगातार ऊंची कीमतों के कारण तांबे के आयात पर भारत की निर्भरता बढ़ गई है।
बढ़ती ब्याज दरों के साये में उधार लेना
उधार देने वाला उद्योग कच्चे माल की बढ़ती लागत के नतीजों से अछूता नहीं है। हालांकि यह अर्थव्यवस्था को स्थिर रखने के लिए एक विवेकपूर्ण उपाय है, यह संपत्ति डेवलपर्स और संभावित घर मालिकों के लिए अतिरिक्त चुनौतियां लाता है।
भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) द्वारा प्रत्येक ब्याज दर में बढ़ोतरी से डेवलपर्स के लिए उधार लेने की लागत बढ़ जाती है, जिससे निर्माण परियोजनाओं के वित्तपोषण की लागत प्रभावित होती है। परिणामस्वरूप, डेवलपर्स को न केवल कच्चे माल के बढ़ते खर्चों का बोझ झेलना पड़ सकता है, बल्कि बढ़ी हुई ब्याज दरों का भी सामना करना पड़ सकता है, जिससे उनकी वित्तीय चुनौतियाँ और बढ़ जाएंगी।
इसके अलावा, उच्च ब्याज दरें आवास बाजार में हलचल मचा सकती हैं, जिससे संभावित खरीदार प्रभावित हो सकते हैं। उधार लेने की बढ़ी हुई लागत घर खरीदने वालों को हतोत्साहित कर सकती है, जिससे संभावित रूप से रियल एस्टेट लेनदेन में मंदी आ सकती है।
मौद्रिक नीति पर नजर रखें
आरबीआई ने लगातार चार मौकों पर रोक लगाने से पहले एक साल के लिए ब्याज दरों में 250 बीपीएस की बढ़ोतरी की थी। हालांकि यह उम्मीद की जाती है कि आरबीआई आगे चलकर दरों में कटौती कर सकता है – अगली मौद्रिक नीति 6-8 दिसंबर, 2023 को आ रही है – दर में बढ़ोतरी का समग्र आवास बाजार पर व्यापक प्रभाव पड़ सकता है, कम मांग के साथ संभावित रूप से डेवलपर्स पर अपने मूल्य निर्धारण को समायोजित करने का दबाव पड़ सकता है। रणनीतियाँ।
इस प्रकार, रियल एस्टेट में कच्चे माल की बढ़ती लागत, रियल एस्टेट कंपनियों और घर मालिकों दोनों के लिए वित्तपोषण पर दबाव डालेगी। डेवलपर्स को उच्च ऋण आवश्यकताओं और ब्याज दरों का सामना करना पड़ सकता है, जिससे संभावित रूप से परियोजनाएं धीमी हो जाएंगी या ऋण देने के मानदंड सख्त हो जाएंगे। घर के मालिकों के लिए, निर्माण लागत में वृद्धि से संपत्ति की कीमतें बढ़ सकती हैं, जिससे गृह ऋण अधिक महंगा हो जाएगा।
ऋणदाता उधार की शर्तों को समायोजित करके और उधारकर्ता के जोखिम का अधिक बारीकी से आकलन करके प्रतिक्रिया दे सकते हैं। संक्षेप में, रियल एस्टेट में कच्चे माल की बढ़ती लागत के कारण ऋण उद्योग में सामर्थ्य में कमी और जोखिम में वृद्धि देखी जा सकती है।
(लेखक बेसिक होम लोन के सीईओ और सह-संस्थापक हैं)
