संजू भड़ाना द्वारा
शेयर बाजार में निवेश करना उन लोगों के लिए गेम-चेंजर है जो नियमित रूप से इस पर नजर रख सकते हैं, क्योंकि इसमें निवेशकों को सुबह 8:30 बजे से लेकर बाजार बंद होने तक पूरा ध्यान देने की आवश्यकता होती है। अपनी अस्थिर प्रकृति के कारण, वे दिन गए जब इक्विटी में निवेश करना सबसे अच्छे विकल्पों में से एक था। अब, लोगों ने रियल एस्टेट क्षेत्र की ओर रुख किया है क्योंकि इसमें दीर्घकालिक लाभ दिख रहा है। इसे सही कदम माना जाता है, खासकर जब सेक्टर अपने चरम पर है।
उदाहरण के लिए, गुरुग्राम ने क्षेत्र में जल संकट के बावजूद सभी रिकॉर्ड तोड़ दिए हैं, और संपत्तियों की कीमतें आसमान छू रही हैं। आस-पास के क्षेत्रों में कार्यालयों की निकटता के कारण आईटी क्षेत्र में काम करने वाले लोगों के लिए दिल्ली/एनसीआर सबसे पसंदीदा स्थान बन गया है। कई बड़ी परियोजनाएं नोएडा, ग्रेटर नोएडा वेस्ट और न्यू नोएडा में स्थानांतरित हो गई हैं क्योंकि इन क्षेत्रों में मांग बढ़ रही है।
कीमतें क्यों बढ़ती हैं
जैसा कि सरकार ने उत्तर प्रदेश में कई बुनियादी ढांचा परियोजनाओं की घोषणा की है, यह दिखाया गया है कि एनसीआर कई लोगों के लिए एक नया आवासीय और किराये की आय का स्रोत बनने जा रहा है। ईएंडवाई इंफ्रास्ट्रक्चर राउंडटेबल के दौरान, ईवाई इंडिया पार्टनर इंटरनेशनल टैक्स एंड ट्रांजैक्शन सर्विसेज, अजीत कृष्णन ने कहा, “नवीकरणीय ऊर्जा और सड़कों में निवेश भारत के बुनियादी ढांचे के विकास को गति देता है, जिससे सतत विकास का मार्ग प्रशस्त होता है।”
8 फरवरी 2024 को राज्य विधानसभा के दौरान, उत्तर प्रदेश के मुख्यमंत्री योगी आदित्यनाथ ने बुनियादी ढांचा परियोजनाओं और लोक कल्याण योजनाओं के विकास का अनावरण किया, जिसमें शहर में 21 नए हवाई अड्डों की योजना शामिल थी। राम मंदिर खुलने के बाद, अयोध्या में पर्यटन पहले ही अपने चरम पर पहुंच चुका है, जब तक मंदिर सभी के लिए नहीं खोला गया, तब तक 1.12 करोड़ आगंतुक आ चुके थे।
जब इस तरह के विकास और घोषणाएं होती हैं, तो कुछ क्षेत्रों में संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं, क्योंकि लोगों को उचित कनेक्टिविटी, सड़क, पानी और बिजली की आवश्यकता होती है।
निश्चित रूप से, यह रियल एस्टेट बाजार की वर्तमान स्थिति को प्रभावित करने वाला एकमात्र कारक नहीं है। भू-राजनीतिक परिदृश्य ने इस क्षेत्र पर महत्वपूर्ण दबाव डाला है। वित्त वर्ष 24 के पहले नौ महीनों के लिए एनारॉक कैपिटल की फ्लक्स रिपोर्ट के अनुसार, पीई निवेश में लगभग 26 प्रतिशत की गिरावट देखी गई। इस अवधि के दौरान विदेशी और घरेलू दोनों निवेशकों की सक्रियता में कमी दर्ज की गई।
कई दिवालिया बिल्डरों के बावजूद, नोएडा और ग्रेटर नोएडा वेस्ट ने इस क्षेत्र में कई बड़ी परियोजनाओं को आकर्षित किया है। यह दर्शाता है कि वास्तविक क्षेत्र नियमित आय और महत्वपूर्ण एकमुश्त लाभ दोनों की संभावना प्रदान करता है। अब, गुरुग्राम उन लोगों के लिए एक सपना बन गया है जो प्रति वर्ष 15 लाख रुपये से 20 लाख रुपये के बीच कमाते हैं, क्योंकि संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं। दिल्ली/एनसीआर के भीतर भारी मूल्य अंतर को पूरा करने और कम करने के लिए, उत्तर प्रदेश राज्य ने भी अधिक खरीदारों को आकर्षित करने के लिए क्षेत्र में बुनियादी सुविधाओं के साथ बुनियादी सुविधाओं के विकास में वृद्धि की है।
निवेश के इस अवसर को बेहतर ढंग से समझने के लिए उत्तर प्रदेश पर एक नजर डालें। कुछ वर्षों में संपत्ति के मूल्यों में उतार-चढ़ाव से पता चलता है कि रियल एस्टेट निवेश कैसे गतिशील हो सकता है, जिसमें विकास और जोखिम दोनों शामिल हैं।
लाभदायक निवेश
सभी अध्ययन और कीमतों पर विचार के बाद, सिंगल रूम सेट खरीदना उतना किफायती नहीं है जितना पांच साल पहले था, लेकिन यह अभी भी एक अच्छा निवेश प्रस्ताव है।
किराये की आय भी 2024 में सर्वकालिक उच्च स्तर पर देखी गई है। हां, दो बेडरूम वाले फ्लैट या तीन बेडरूम वाले फ्लैट 2020 में 10,000-12,000 रुपये की किराये की आय प्रदान करते थे। हालांकि, वे क्रमशः 19,000-25,000 रुपये तक बढ़ गए हैं।
दिल्ली से सटे शहर के रूप में, लोग अपनी रोजी-रोटी कमाने के लिए पलायन कर रहे हैं और उन्हें रहने के लिए घर की जरूरत है। दिल्ली में घर खरीदना या किराए पर लेना एक महंगा मामला बन गया है, जो एनसीआर क्षेत्र के लिए दरवाजा खोलता है।
निवेश और आय को समझने के लिए इस परिदृश्य पर विचार करें: मान लीजिए कि कोई व्यक्ति एक बेडरूम का किचन सेट बनाने के लिए 10-12 लाख रुपये का निवेश करता है। केवल सात महीनों में, यह नवनिर्मित 1बीएचके अपार्टमेंट औसतन 15,000-16,000 रुपये की मासिक किराये की आय अर्जित करना शुरू कर देता है। 10-12 लाख रुपये के शुरुआती निवेश के साथ, निवेश पर रिटर्न (आरओआई) औसतन 15-18 प्रतिशत तक हो सकता है।
यह उदाहरण एकल-परिवार वाले घरों में निवेश की संभावित लाभप्रदता को दर्शाता है। अपेक्षाकृत मामूली निवेश के साथ भी, किराये की आय के माध्यम से महत्वपूर्ण रिटर्न प्राप्त किया जा सकता है, जिससे वे स्थिर नकदी प्रवाह और दीर्घकालिक प्रशंसा की तलाश करने वाले रियल एस्टेट निवेशकों के लिए एक आकर्षक विकल्प बन जाते हैं।
आवासीय संपत्तियाँ:
अभूतपूर्व समय के दौरान, रियल एस्टेट क्षेत्र को महत्वपूर्ण चुनौतियों का सामना करना पड़ा। हालाँकि, कोविड के बाद का परिदृश्य बिल्कुल अलग परिदृश्य प्रस्तुत करता है। कई कंपनियों के कार्यालय में काम करने की व्यवस्था पर वापस लौटने और घर से काम करने की व्यवस्था को रोकने के साथ, आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र में उल्लेखनीय पुनरुत्थान का अनुभव हुआ।
होम लोन की ब्याज दरों में बढ़ोतरी के बावजूद, आवासीय बाजार ने सकारात्मक उद्योग भावना को दर्शाते हुए मजबूत प्रदर्शन बनाए रखा। इस मांग में वृद्धि के प्रमुख चालकों में से एक विभिन्न बाजारों में बढ़ती किराये की कीमतें हैं, जैसा कि हाल के अध्ययनों में बताया गया है।
खरीदार नए विकास में निवेश की तुलना में रेडी-टू-मूव परियोजनाओं द्वारा पेश किए गए मूल्य प्रस्ताव को तेजी से पहचान रहे हैं। यह अंतर्दृष्टि पिछले अनुभवों से उपजी है, जो दर्शाती है कि रेडी-टू-मूव संपत्तियों का चयन करना एक जीत की स्थिति प्रस्तुत करता है। नई परियोजनाओं से जुड़ी अनिश्चितताओं के विपरीत, जहां कब्जे की समयसीमा अनिश्चित हो सकती है, रेडी-टू-मूव परियोजनाओं में निवेश करने से तत्काल संतुष्टि और मन की शांति मिलती है।
इस बिंदु को दर्शाने वाले प्रमुख उदाहरण गुरुग्राम-द्वारका एक्सप्रेसवे और ग्रेटर नोएडा वेस्ट की परियोजनाओं में पाए जा सकते हैं, जो अपने विकल्पों का मूल्यांकन करने वाले निवेशकों के लिए मूल्यवान केस स्टडीज के रूप में काम करते हैं।
एक रिपोर्ट के अनुसार, लगभग 40 प्रतिशत से अधिक। 2023 में बेचे गए 4.77 लाख घर नई लॉन्च की गई परियोजनाओं में थे। महामारी से पहले 2019 में नई लॉन्च की गई आपूर्ति बिक्री की हिस्सेदारी लगभग 26 प्रतिशत से काफी कम थी। उसी वर्ष 2.61 लाख घर बिके।
एनारॉक रियल एस्टेट रिपोर्ट में कहा गया है कि शीर्ष 7 शहरों में, एनसीआर में नए लॉन्च किए गए घरों की खपत सबसे कम देखी गई – 2023 में बेची गई 65,625 इकाइयों में से, लगभग 27 प्रतिशत वर्ष के दौरान लॉन्च की गईं। शेष इकाइयां 2023 से पहले लॉन्च की गई परियोजनाओं में बेची गईं। दिलचस्प बात यह है कि गुरुग्राम ने एनसीआर क्षेत्र के अन्य बाजारों में बेहतर प्रदर्शन किया – 2023 में मिलेनियम सिटी में बेची गई 36,970 इकाइयों में से, कम से कम 35 प्रतिशत नई लॉन्च की गईं।
– लेखक गुरुग्राम स्थित रियल एस्टेट कंपनी 4एस डेवलपर्स के एमडी हैं। व्यक्त किये गये विचार व्यक्तिगत हैं।
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