वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने रियल एस्टेट लेनदेन से एलटीसीजी पर कराधान में संशोधन किया है। (प्रतिनिधि छवि)
लेखक ने रियल एस्टेट लेनदेन में सूचीकरण समाप्त करने के कारण उत्पन्न अशांति के प्रति शांत दृष्टिकोण अपनाया है।
सौरभ गर्ग
वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण द्वारा पेश किए गए नवीनतम बजट में एक महत्वपूर्ण कदम उठाया गया है, जिसने बहस और जिज्ञासा दोनों को जन्म दिया है। इसमें रियल एस्टेट लेनदेन से LTCG (दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ) पर कराधान को संशोधित किया गया है। इससे पहले, भारत में संपत्ति विक्रेता 'इंडेक्सेशन लाभ' का उपयोग करके अपनी कर देयता को कम कर सकते थे, जिसमें स्वामित्व की अवधि के दौरान मुद्रास्फीति दर के आधार पर संपत्ति की बिक्री से लाभ को समायोजित करना शामिल था।
यद्यपि प्रथम दृष्टया यह समायोजन करदाताओं के लिए नुकसानदेह प्रतीत होता है, किन्तु गहन विश्लेषण से एक सूक्ष्म परिप्रेक्ष्य सामने आता है, जो प्रारंभिक धारणाओं को चुनौती देता है।
केंद्र सरकार हर साल लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) जारी करती है। यह सूचकांक मुद्रास्फीति दरों पर विचार करता है और वर्षों में मुद्रास्फीति के आधार पर किसी परिसंपत्ति के खरीद मूल्य को समायोजित करता है।
पूंजीगत लाभ कर की गणना करने के लिए, संपत्ति के मूल खरीद मूल्य को CII का उपयोग करके समायोजित किया जाता है। इस समायोजित मूल्य को अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत (CoA) के रूप में जाना जाता है।
ऐतिहासिक रूप से, इंडेक्सेशन लाभ ने करदाताओं को मुद्रास्फीति के लिए किसी परिसंपत्ति की खरीद मूल्य को समायोजित करने की अनुमति दी, जिससे कर योग्य पूंजीगत लाभ कम हो गया। इंडेक्सेशन को खत्म करना प्रतिगामी लगता है, खासकर ऐसे माहौल में जहां मुद्रास्फीति का दबाव वास्तविक लाभ को खत्म कर सकता है। यह व्यापक रूप से माना जाता है कि इंडेक्सेशन को खत्म करने से संपत्ति लेनदेन पर कर देयता बढ़ जाएगी।
इन चिंताओं के विपरीत, विस्तृत गणना से संकेत मिलता है कि अधिकांश करदाताओं को इस परिवर्तन से लाभ हो सकता है। इस बिंदु को स्पष्ट करने के लिए, एक काल्पनिक परिदृश्य पर विचार करें जहां एक व्यक्ति कई साल पहले अर्जित संपत्ति बेचता है। इंडेक्सेशन वाली पिछली व्यवस्था के तहत, कर योग्य पूंजीगत लाभ की गणना मुद्रास्फीति के लिए खरीद मूल्य को समायोजित करने के बाद की जाती थी। हालाँकि, नए नियमों के तहत, जबकि इंडेक्सेशन लाभ अब उपलब्ध नहीं है, कम कर दरों के कारण समग्र कर देयता अभी भी कम हो सकती है।
शुरुआत में परिप्रेक्ष्य मुद्रास्फीति की जटिलताओं और वास्तविक रिटर्न पर इसके प्रभाव में निहित है। धारणा यह है कि समय के साथ, इंडेक्सेशन के बिना, प्रभावी कर बोझ बढ़ सकता है। हालांकि, व्यावहारिक गणना से पता चलता है कि अधिकांश करदाताओं के लिए, संशोधित ढांचा शुद्ध लाभ का प्रतिनिधित्व करता है।
आइये तीन परिदृश्यों पर विचार करें:
परिदृश्य 1: क्रय वर्ष 2019-20
-संपत्ति की कीमत: 100 (उदाहरण के तौर पर)
-वित्त वर्ष 24-25 के लिए सीआईआई: 363
-वित्त वर्ष 2019-20 के लिए सीआईआई: 289
-सूचकांक कारक: 363/289=1.26
– अनुक्रमित लागत: 100 x 1.26=126
परिदृश्य 2: क्रय वर्ष 2014-15
-संपत्ति की कीमत: 100 (उदाहरण के तौर पर)
-वित्त वर्ष 24-25 के लिए सीआईआई: 363
-वित्त वर्ष 2014-15 के लिए सीआईआई: 240
-सूचकांक कारक: 363/240=1.51
– अनुक्रमित लागत: 100 x 1.51=151
परिदृश्य 3: क्रय वर्ष 2009-10
-संपत्ति की कीमत: 100 (उदाहरण के तौर पर)
-वित्त वर्ष 24-25 के लिए सीआईआई: 363
-वित्त वर्ष 2009-10 के लिए सीआईआई: 148
-सूचकांक कारक: 363/148=2.45
– अनुक्रमित लागत: 100 x 2.45=245
जैसा कि ऊपर दी गई तालिकाओं से देखा जा सकता है कि अगर संपत्ति की कीमत सालाना 8% के आसपास बढ़ती है, तो इंडेक्सेशन लाभ काफ़ी मायने रखता है। लेकिन संपत्ति की कीमत सालाना 8% से ज़्यादा तेज़ी से बढ़ती है। दरअसल, पिछले कुछ सालों में, इनकी कीमत में तेज़ी से वृद्धि हुई है।
निष्कर्ष में, जबकि रियल एस्टेट लेनदेन पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ से इंडेक्सेशन को हटाना एक झटका लग सकता है, एक विस्तृत विश्लेषण सरकार द्वारा एक रणनीतिक कदम का खुलासा करता है। कर दरों को कम करके और प्रक्रिया को सरल बनाकर, बजट का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश और आर्थिक गतिविधि को प्रोत्साहित करना है।
जैसे-जैसे करदाता इन परिवर्तनों को समझेंगे, समय के साथ वास्तविक प्रभाव सामने आएगा, जिससे पता चलेगा कि क्या यह पुनर्संतुलन वास्तव में व्यापक अर्थव्यवस्था और औसत नागरिक के लिए लाभकारी है।
किसी भी कर सुधार की तरह, इसमें भी समस्या इसके विवरणों में छिपी है, तथा दीर्घकालिक प्रभावों के लिए करदाताओं और नीति निर्माताओं दोनों की ओर से सतर्कता और अनुकूलनशीलता की आवश्यकता होगी।
-लेखक नोब्रोकर डॉट कॉम के सह-संस्थापक और मुख्य व्यवसाय अधिकारी हैं। व्यक्त किए गए विचार व्यक्तिगत हैं।
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