कई पुरानी इमारतों में आधुनिक सुविधाओं का अभाव है और उनमें संरचनात्मक समस्याएँ हो सकती हैं। (प्रतीकात्मक छवि)
पुनर्विकास रियल एस्टेट में एक बढ़ती हुई प्रवृत्ति है जो डेवलपर्स, निवासियों और शहरों के लिए समान रूप से लाभकारी है।
डॉ. मोहित रामसिंघानी
रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए पुनर्विकास एक प्रमुख रणनीति के रूप में लोकप्रिय हो रहा है, खासकर मुंबई जैसे भीड़भाड़ वाले शहरों में। जानिए क्यों:
सीमित भूमि उपलब्धता: शहरी क्षेत्रों के विस्तार के कारण, नए निर्माण के लिए बहुत अधिक खाली भूमि नहीं बची है। पुनर्विकास मौजूदा भूखंडों का उपयोग करने और अधिक रहने की जगह बनाने का एक तरीका प्रदान करता है।
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पुराना बुनियादी ढांचा: कई पुरानी इमारतों में आधुनिक सुविधाओं का अभाव है और उनमें संरचनात्मक समस्याएं हो सकती हैं। पुनर्विकास से वर्तमान मानकों के अनुरूप रहने की जगहों को अपडेट करने की अनुमति मिलती है।
जीत-जीत परिदृश्य: पुनर्विकास परियोजनाओं से सभी पक्षों को लाभ हो सकता है। निवासियों को बेहतर अपार्टमेंट मिलते हैं, डेवलपर्स को नई इकाइयाँ बनाने और बेचने का मौका मिलता है, और सरकार बढ़ी हुई फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) के ज़रिए राजस्व अर्जित करती है।
पुनर्विकास के नए दृष्टिकोण:
क्लस्टर पुनर्विकास: इसमें कई पड़ोसी सोसायटियों का एक साथ पुनर्विकास किया जाता है, जिससे बेहतर बुनियादी ढांचे के साथ बड़ी परियोजनाएं संभव हो जाती हैं।
सार्वजनिक-निजी भागीदारी: डेवलपर्स और सरकार के बीच सहयोग से अनुमोदन को सुव्यवस्थित किया जा सकता है और पुनर्विकास को अधिक कुशल बनाया जा सकता है।
स्थिरता पर ध्यान: पुनर्विकास परियोजनाओं में पर्यावरण अनुकूल स्थान बनाने के लिए हरित भवन प्रथाओं को शामिल किया जा सकता है।
चुनौतियाँ अभी भी मौजूद हैं:
निवासियों की स्वीकृति: पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए अधिकांश निवासियों की स्वीकृति प्राप्त करना एक चुनौती हो सकती है।
जटिल अनुमोदन प्रक्रियाएं: भवन निर्माण परमिट और विनियमों को पूरा करना समय लेने वाला और चुनौतीपूर्ण हो सकता है।
महाराष्ट्र सरकार पुनर्विकास परियोजनाएं शुरू करने वाले डेवलपर्स को कुछ लाभ प्रदान करती है, विशेष रूप से पुरानी इमारतों के लिए:
भूमि रूपांतरण के लिए प्रीमियम में कमी: सरकार ने हाल ही में लीजहोल्ड भूमि को फ्रीहोल्ड भूमि में बदलने के लिए प्रीमियम को 15% से घटाकर 10% कर दिया है। सरकारी स्वामित्व वाली लीज्ड भूमि पर स्व-पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए, प्रीमियम को घटाकर केवल 5% कर दिया गया है। इससे डेवलपर्स के लिए समग्र परियोजना लागत में उल्लेखनीय कमी आ सकती है।
बढ़ी हुई फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई): नए पुनर्विकास नियमों के तहत एफएसआई में 5 तक की वृद्धि की अनुमति है। इसका मतलब है कि डेवलपर्स अधिक मंजिलों का निर्माण कर सकते हैं और अतिरिक्त आवास इकाइयों को बेचकर संभावित रूप से अधिक लाभ कमा सकते हैं।
क्लस्टर पुनर्विकास प्रोत्साहन: क्लस्टर पुनर्विकास योजनाओं के लिए FSI प्रीमियम में 50% की छूट है। इससे बड़े पैमाने की परियोजनाओं को बढ़ावा मिलता है जो पुनर्विकास के साथ-साथ आस-पास के बुनियादी ढांचे में भी सुधार कर सकती हैं।
हस्तांतरणीय विकास अधिकार (TDR): डेवलपर्स इमारतों की ऊंचाई पर सीमाओं के साथ निर्दिष्ट क्षेत्रों से विकास अधिकार खरीदकर अपनी परियोजनाओं पर अधिक निर्माण करने के लिए TDR का उपयोग कर सकते हैं। इससे शहर में हरित क्षेत्रों का त्याग किए बिना इमारतों की संख्या में वृद्धि की जा सकती है।
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि महाराष्ट्र सरकार स्व-पुनर्विकास परियोजनाओं को भी बढ़ावा दे रही है, जहाँ हाउसिंग सोसाइटीज़ पुनर्विकास प्रक्रिया का प्रबंधन स्वयं करती हैं। यह उन निवासियों के लिए फ़ायदेमंद हो सकता है, जिन्हें परियोजना पर ज़्यादा नियंत्रण मिलता है, लेकिन इससे डेवलपर्स द्वारा लाए जाने वाले कुछ फ़ायदे, जैसे कि वित्तपोषण और विशेषज्ञता, समाप्त हो जाते हैं।
कुल मिलाकर, पुनर्विकास रियल एस्टेट में एक बढ़ता हुआ चलन है जो डेवलपर्स, निवासियों और शहरों के लिए समान रूप से लाभ प्रदान करता है। जैसे-जैसे यह प्रक्रिया अधिक सुव्यवस्थित होती जाती है और इसमें नवीन दृष्टिकोण शामिल होते हैं, हम भविष्य में और भी अधिक पुनर्विकास परियोजनाओं को देखने की उम्मीद कर सकते हैं।
-लेखक सूरज एस्टेट डेवलपर्स के मुख्य व्यवसाय और रणनीति अधिकारी हैं। व्यक्त किए गए विचार व्यक्तिगत हैं।
