ऐसे समय में जब वैश्विक बाजार मध्य पूर्व में चल रहे संघर्षों, आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान और लगातार मुद्रास्फीति के दबाव के कारण नए सिरे से अशांति का सामना कर रहे हैं, अधिकांश परिसंपत्ति वर्गों में तनाव के स्पष्ट संकेत दिखाई दे रहे हैं। फिर भी, लगभग अप्रत्याशित रूप से, भारत में वाणिज्यिक अचल संपत्ति ने अपनी पकड़ बनाए रखी है। यह क्षेत्र वैश्विक प्रतिकूलताओं से अछूता नहीं रहा है, लेकिन इसने लचीलेपन की एक डिग्री का प्रदर्शन किया है जो वर्तमान माहौल में सामने आता है। भले ही पूंजी चयनात्मक हो गई है, ग्रेड ए कार्यालय परिसंपत्तियों ने उस तनाव का प्रदर्शन नहीं किया है जिसकी कोई उम्मीद कर सकता था। जेएलएल की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, भारत ने 2024 में लगभग 58-60 मिलियन वर्ग फुट का कार्यालय पट्टे पर दिया, जिसमें वैश्विक क्षमता केंद्रों की उस मांग का लगभग 35-40 प्रतिशत हिस्सा था।
कोई इसे सूक्ष्म बाज़ारों में देखता है। जिन इमारतों को पांच साल पहले रूढ़िवादी रूप से अंडरराइट किया गया था, वे आज 85-90 प्रतिशत की अधिभोग पर चल रही हैं, इसलिए नहीं कि बाजार समान रूप से मजबूत है, बल्कि इसलिए कि उन्होंने जिन किरायेदारों को आकर्षित किया, वे संरचनात्मक रूप से एम्बेडेड, प्रौद्योगिकी बैक ऑफिस, परामर्श केंद्र और वित्तीय सेवाओं के विस्तार थे।
वेयरहाउसिंग ने एक अलग दिशा अपनाई है। ई-कॉमर्स ने सिर्फ मांग पैदा नहीं की; इसने लॉजिस्टिक्स से जुड़ी अपेक्षाओं को फिर से परिभाषित किया। सीबीआरई की एक रिपोर्ट का अनुमान है कि भारत का भंडारण स्टॉक 400 मिलियन वर्ग फुट को पार कर गया है, जिसमें ग्रेड ए सुविधाओं के कारण नई आपूर्ति में हिस्सेदारी बढ़ रही है। लागत-संवेदनशील क्षेत्र में भी गुणवत्ता पर समझौता नहीं किया जा सकता है।
दूसरी ओर, खुदरा क्षेत्र में आश्चर्य जारी है। संगठित खुदरा व्यापार ने, विशेष रूप से प्रमुख जलग्रहण क्षेत्रों में, लचीलापन दिखाया है जो हठ की सीमा पर है। नाइट फ्रैंक का कहना है कि शीर्ष शहरों के प्रमुख केंद्रों में मॉल रिक्ति का स्तर 8-10% रेंज में बना हुआ है, जो एक अलग मैक्रो संदर्भ में, असंभव प्रतीत होता। उनका लचीलापन उल्लेखनीय रहा है।
“वाणिज्यिक अचल संपत्ति, विशेष रूप से आय-उपज कार्यालय और खुदरा संपत्ति, ने प्रदर्शित किया है कि स्थिरता आकस्मिक नहीं है, बल्कि किरायेदार की गुणवत्ता और पट्टे की संरचना के माध्यम से बनाई गई है। अस्थिर व्यापक आर्थिक माहौल में भी, अच्छी तरह से स्थित ग्रेड ए परियोजनाएं कब्जाधारियों और निवेशकों को समान रूप से आकर्षित करती रहती हैं। अब हम जो देख रहे हैं वह एक स्पष्ट अलगाव है, मजबूत बुनियादी सिद्धांतों वाली संपत्तियां मूल्य रखती हैं, जबकि बाकी को अधिक यथार्थवादी रूप से पुनर्मूल्यांकन किया जा रहा है, “एसपीजे समूह के संस्थापक और सीएमडी पंकज जैन ने कहा।
लैंडमार्क ग्रुप के संस्थापक और अध्यक्ष, संदीप छिल्लर के अनुसार, निवेशक आज पांच साल पहले की तुलना में कहीं अधिक समझदार हैं, और आय दृश्यता और किरायेदार मिश्रण ताकत की ओर ध्यान बढ़ गया है।
“अगर इतिहास ने हमें कुछ भी सिखाया है, तो यह निश्चित रूप से वैश्विक अनिश्चितता की अवधि का लाभ उठाना है। वर्तमान वैश्विक अस्थिरता उन वाणिज्यिक परिसंपत्तियों का दृढ़ता से समर्थन करती है जो दीर्घकालिक पट्टों और संस्थागत किरायेदारों द्वारा समर्थित हैं क्योंकि वे गुरुग्राम बाजार में लगातार रुचि पैदा करते रहते हैं। निवेशकों के लिए मुख्य उद्देश्य न केवल उच्च पैदावार पैदा करना है, बल्कि समय के साथ उन्हें संरक्षित करना भी है।”
आपूर्ति का सवाल भी है, जिस पर शायद ही कभी ध्यान दिया जाना चाहिए। गुणवत्तापूर्ण आपूर्ति, विशेष रूप से मुख्य कार्यालय बाजारों में, उतनी प्रचुर नहीं है जितनी हेडलाइन संख्याएँ बताती हैं। यही कारण है कि, नरम चक्रों में भी, प्रमुख परिसंपत्तियों के किराये में उतनी तेजी से गिरावट नहीं आती जितनी कोई उम्मीद कर सकता है।
“स्थिर वाणिज्यिक परिसंपत्तियों के लिए संस्थागत मांग की निरंतरता क्या है। चाहे वह जीसीसी विस्तार द्वारा संचालित कार्यालय परिसर हो या आपूर्ति श्रृंखला औपचारिकता के साथ जुड़े लॉजिस्टिक्स प्लेटफॉर्म हों, अंतर्निहित मांग चालक बरकरार रहते हैं। निवेशकों को, हालांकि, अनुशासन के साथ इस स्थान पर जाना चाहिए; स्थान, किरायेदार प्रोफ़ाइल और संपत्ति की गुणवत्ता अब परक्राम्य चर नहीं हैं। त्रुटि की संभावना कम हो गई है, लेकिन सही ढंग से हामीदारी करने वालों के लिए अवसर बरकरार है, “ग्रुप 108 के प्रबंध निदेशक संचित भूटानी ने निष्कर्ष निकाला।
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(यह लेख केवल सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे निवेश, वित्तीय या अन्य सलाह के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए।)
