मुंबई: बॉम्बे हाई कोर्ट ने निर्देश दिया है बीएमसी डेवलपर को भुगतान करने के लिए रुनवाल टाउनशिप मुआवजा फ्लोर स्पेस इंडेक्स के रूप में (एफएसआई) या 54 साल पहले अधिग्रहीत सेटबैक भूमि पर आठ सप्ताह के भीतर विकास अधिकार (टीडीआर) या धन का हस्तांतरण।
बीएमसी ने एलएलजे रोड के किनारे 404 वर्ग गज (3,635 वर्ग फुट) से कुछ अधिक जमीन अपने कब्जे में ले ली। नेपियनसी रोड1969 में सेटबैक क्षेत्र के रूप में इसे एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा बनाने के लिए (सेटबैक क्षेत्र एक इमारत के चारों ओर न्यूनतम खुली जगह है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि यह सड़क, जल निकाय या अन्य इमारत से दूरी पर है)।
एचसी के आदेश से भूमि अधिग्रहण भुगतान के लिए दावे हो सकते हैं
सार्वजनिक उपयोग के लिए अधिकारियों द्वारा अधिग्रहित निजी भूमि के मुआवजे के दावों के लिए संभावित रूप से दरवाजा खुल सकता है बॉम्बे एच.सी बीएमसी को आदेश दिया है कि वह 1969 में अधिग्रहीत नेपेंसिया रोड क्षेत्र में सेटबैक भूमि के लिए मुआवजा दे। 1976 में, मूल मालिक (मेघजी गोपालजी और पत्नी) ने सेटबैक क्षेत्र के मुआवजे के रूप में बीएमसी से एफएसआई की मांग की, नियमित रूप से अनुरोध पर अमल किया। 2011 में, दंपति ने प्लॉट को रुनवाल टाउनशिप को बेच दिया, जिसने भी इस मामले पर कार्रवाई की। 2018 में, बीएमसी ने डेवलपर को सूचित किया कि सेटबैक भूमि के अधिग्रहण के बदले धन या एफएसआई जारी करने के उनके अनुरोध को “सम्मानित नहीं किया जा सकता क्योंकि अधिग्रहण अप्रैल 1969 में किया गया था”।
2019-20 में नए मालिकों ने बॉम्बे हाई कोर्ट का दरवाजा खटखटाया। बीएमसी ने अदालत को सूचित किया कि दावा खारिज कर दिया गया क्योंकि “अत्यधिक देरी हुई है और मालिक ने मुआवजे का भुगतान नहीं किए जाने को दिखाने के लिए कोई दस्तावेजी सबूत प्रस्तुत नहीं किया है”। बीएमसी ने कहा, “2011 में प्लॉट पहले से ही एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा था, (इसलिए) याचिकाकर्ताओं के पास सेटबैक भूमि के संबंध में कोई अधिकार, शीर्षक और हित नहीं होगा और इस प्रकार उन्हें किसी भी मुआवजे का दावा करने का कोई अधिकार नहीं होगा।” यह इंगित करते हुए कि इसने संपत्ति के पूर्व मालिकों (दंपति) को नागरिक निकाय द्वारा निर्धारित मुआवजे को स्वीकार करने के लिए बुलाया था, लेकिन कोई प्रतिक्रिया नहीं मिली। लेकिन अदालत ने बताया कि 1976 से, मूल मालिक और बाद में खरीदार (डेवलपर) ने मुआवजे की मांग की और बीएमसी दिसंबर 2018 तक राशि का भुगतान करने के लिए इच्छुक थी, जब चीजें बदल गईं। न्यायमूर्ति सुनील शुक्रे और न्यायमूर्ति राजेश पाटिल की खंडपीठ ने 10 अक्टूबर को कहा कि हालांकि सेटबैक भूमि एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा बन गई है, लेकिन पूर्व मालिकों को मिलने वाला मुआवजे का अधिकार उनके और बीएमसी के बीच व्यापक पत्राचार के माध्यम से जीवित है, और बाद में याचिकाकर्ता (डेवलपर) और बीएमसी के बीच।
अदालत ने कहा, “यह अच्छी तरह से स्थापित कानून है कि भारतीय संविधान के अनुच्छेद 300-ए के तहत संपत्ति का अधिकार, यदि मौलिक अधिकार नहीं है, तो एक संवैधानिक अधिकार है और… यह अब एक मानव अधिकार बन गया है, जिसका अर्थ है कि कोई भी अधिकार नहीं है।” कानून के अधिकार के बिना व्यक्ति को उसकी संपत्ति से वंचित किया जाएगा… और जब भी राज्य या उसके अधिकारियों द्वारा भूमि का अधिग्रहण किया जाता है, तो भूमि के वंचित होने के लिए उचित मुआवजा भूमि मालिक को दिया जाना चाहिए। आख़िरकार, किसी व्यक्ति को कानून के अलावा उसके संपत्ति के अधिकार से वंचित नहीं किया जा सकता है।” अदालत ने माना कि बीएमसी दावे को खारिज नहीं कर सकती थी और याचिकाकर्ता विकास नियंत्रण नियमों के तहत लागू कानून के अनुसार इसके हकदार हैं। रियल एस्टेट उद्योग के सलाहकार सत्येन प्रसाद ने कहा, “यह फैसला प्लॉट मालिकों, डेवलपर्स और हाउसिंग/कमर्शियल सोसायटी, स्कूलों, धर्मार्थ ट्रस्टों आदि से मुआवजे के द्वार खोल सकता है।
बीएमसी ने एलएलजे रोड के किनारे 404 वर्ग गज (3,635 वर्ग फुट) से कुछ अधिक जमीन अपने कब्जे में ले ली। नेपियनसी रोड1969 में सेटबैक क्षेत्र के रूप में इसे एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा बनाने के लिए (सेटबैक क्षेत्र एक इमारत के चारों ओर न्यूनतम खुली जगह है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि यह सड़क, जल निकाय या अन्य इमारत से दूरी पर है)।
एचसी के आदेश से भूमि अधिग्रहण भुगतान के लिए दावे हो सकते हैं
सार्वजनिक उपयोग के लिए अधिकारियों द्वारा अधिग्रहित निजी भूमि के मुआवजे के दावों के लिए संभावित रूप से दरवाजा खुल सकता है बॉम्बे एच.सी बीएमसी को आदेश दिया है कि वह 1969 में अधिग्रहीत नेपेंसिया रोड क्षेत्र में सेटबैक भूमि के लिए मुआवजा दे। 1976 में, मूल मालिक (मेघजी गोपालजी और पत्नी) ने सेटबैक क्षेत्र के मुआवजे के रूप में बीएमसी से एफएसआई की मांग की, नियमित रूप से अनुरोध पर अमल किया। 2011 में, दंपति ने प्लॉट को रुनवाल टाउनशिप को बेच दिया, जिसने भी इस मामले पर कार्रवाई की। 2018 में, बीएमसी ने डेवलपर को सूचित किया कि सेटबैक भूमि के अधिग्रहण के बदले धन या एफएसआई जारी करने के उनके अनुरोध को “सम्मानित नहीं किया जा सकता क्योंकि अधिग्रहण अप्रैल 1969 में किया गया था”।
2019-20 में नए मालिकों ने बॉम्बे हाई कोर्ट का दरवाजा खटखटाया। बीएमसी ने अदालत को सूचित किया कि दावा खारिज कर दिया गया क्योंकि “अत्यधिक देरी हुई है और मालिक ने मुआवजे का भुगतान नहीं किए जाने को दिखाने के लिए कोई दस्तावेजी सबूत प्रस्तुत नहीं किया है”। बीएमसी ने कहा, “2011 में प्लॉट पहले से ही एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा था, (इसलिए) याचिकाकर्ताओं के पास सेटबैक भूमि के संबंध में कोई अधिकार, शीर्षक और हित नहीं होगा और इस प्रकार उन्हें किसी भी मुआवजे का दावा करने का कोई अधिकार नहीं होगा।” यह इंगित करते हुए कि इसने संपत्ति के पूर्व मालिकों (दंपति) को नागरिक निकाय द्वारा निर्धारित मुआवजे को स्वीकार करने के लिए बुलाया था, लेकिन कोई प्रतिक्रिया नहीं मिली। लेकिन अदालत ने बताया कि 1976 से, मूल मालिक और बाद में खरीदार (डेवलपर) ने मुआवजे की मांग की और बीएमसी दिसंबर 2018 तक राशि का भुगतान करने के लिए इच्छुक थी, जब चीजें बदल गईं। न्यायमूर्ति सुनील शुक्रे और न्यायमूर्ति राजेश पाटिल की खंडपीठ ने 10 अक्टूबर को कहा कि हालांकि सेटबैक भूमि एक सार्वजनिक सड़क का हिस्सा बन गई है, लेकिन पूर्व मालिकों को मिलने वाला मुआवजे का अधिकार उनके और बीएमसी के बीच व्यापक पत्राचार के माध्यम से जीवित है, और बाद में याचिकाकर्ता (डेवलपर) और बीएमसी के बीच।
अदालत ने कहा, “यह अच्छी तरह से स्थापित कानून है कि भारतीय संविधान के अनुच्छेद 300-ए के तहत संपत्ति का अधिकार, यदि मौलिक अधिकार नहीं है, तो एक संवैधानिक अधिकार है और… यह अब एक मानव अधिकार बन गया है, जिसका अर्थ है कि कोई भी अधिकार नहीं है।” कानून के अधिकार के बिना व्यक्ति को उसकी संपत्ति से वंचित किया जाएगा… और जब भी राज्य या उसके अधिकारियों द्वारा भूमि का अधिग्रहण किया जाता है, तो भूमि के वंचित होने के लिए उचित मुआवजा भूमि मालिक को दिया जाना चाहिए। आख़िरकार, किसी व्यक्ति को कानून के अलावा उसके संपत्ति के अधिकार से वंचित नहीं किया जा सकता है।” अदालत ने माना कि बीएमसी दावे को खारिज नहीं कर सकती थी और याचिकाकर्ता विकास नियंत्रण नियमों के तहत लागू कानून के अनुसार इसके हकदार हैं। रियल एस्टेट उद्योग के सलाहकार सत्येन प्रसाद ने कहा, “यह फैसला प्लॉट मालिकों, डेवलपर्स और हाउसिंग/कमर्शियल सोसायटी, स्कूलों, धर्मार्थ ट्रस्टों आदि से मुआवजे के द्वार खोल सकता है।
