मुंबई: द बम्बई उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया है कि एक व्यक्तिगत आवंटी और इसके अंतर्गत आने वाले प्रमोटर के बीच एक विवाद है रेरा गैर-मध्यस्थता योग्य है. रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए) के प्रावधानों के तहत स्थापित रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण का अधिकार क्षेत्र बेदखल नहीं किया गया है, भले ही प्रमोटर और आवंटी के बीच समझौते में कोई शामिल हो मध्यस्थता खंडएचसी के न्यायमूर्ति माधव जामदार ने फैसला सुनाया। वकीलों का कहना है कि यह फैसला एक मील का पत्थर है क्योंकि यह सुनिश्चित करता है कि मध्यस्थता – एक निजी वैकल्पिक विवाद निवारण तंत्र – खरीदार-बिल्डर विवादों के लिए समाधान नहीं होगा जिसे रेरा ट्रिब्यूनल को सुनना चाहिए।
महाराष्ट्र में RERA अपीलीय न्यायाधिकरण ने एक बिल्डर को उस खरीदार को ब्याज सहित 12 लाख रुपये वापस करने का निर्देश दिया, जहां बिक्री समझौता अभी तक पंजीकृत नहीं हुआ था। बिल्डर, रश्मी रियल्टी बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड ने कहा कि एक समझौता ज्ञापन था जिसमें विवादों के लिए मध्यस्थता खंड शामिल था। हालाँकि, HC ने कानून का विश्लेषण करने के बाद कहा कि RERA के तहत विशेष अधिकार बनाए गए हैं और उन्हें लागू करने के लिए, महारेरा और अपीलीय प्राधिकरण के आदेशों को लागू करने के लिए विशेष प्रावधानों के साथ विशेष मंच भी स्थापित किए गए हैं। न्यायमूर्ति जामदार ने पिछले सप्ताह उपलब्ध कराए गए 25 अक्टूबर के फैसले में कहा, “इस प्रकार, आरईआरए के तहत आने वाले विवाद गैर-मध्यस्थता योग्य हैं।”
बिल्डर ने मार्च 2023 RERA अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश के खिलाफ अपील की, जिसने महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (महारेरा) के अध्यक्ष के जनवरी 2020 के आदेश को उलट दिया। चेयरपर्सन ने पाया कि चूंकि पार्टियों ने अभी तक बिक्री के लिए एक पंजीकृत समझौता नहीं किया है, इसलिए RERA अधिनियम की धारा 18 लागू नहीं होगी। यह अनुभाग उस खरीदार को अनुमति देता है जो किसी परियोजना से हटना चाहता है और कब्जे में देरी पर ब्याज के साथ रिफंड प्राप्त कर सकता है।
एचसी द्वारा तैयार किया गया कानूनी प्रश्न यह था कि क्या रेरा के तहत स्थापित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण का अधिकार क्षेत्र बेदखल हो जाता है यदि प्रमोटर और व्यक्तिगत आवंटी या आवंटियों के संघ के बीच समझौते में मध्यस्थता खंड शामिल है। एचसी ने माना कि इसे हटाया नहीं गया था।
एमिकस क्यूरी के रूप में वरिष्ठ वकील अतुल दामले ने रेखांकित किया कि विधायक घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए RERA का इरादा रखते हैं। बिल्डर के वकील एआर उपाध्याय ने कहा कि 2013 में निष्पादित एमओयू में मीरा रोड में मध्यस्थता का प्रावधान था और तर्क दिया कि चूंकि फ्लैट नंबरों के साथ कोई समझौता पंजीकृत नहीं किया गया था, इसलिए खरीदारों को RERA के तहत 'आवंटियों' के रूप में वर्गीकृत नहीं किया गया था। एचसी ने माना कि एमओयू ने उन्हें स्पष्ट रूप से आवंटियों के रूप में दिखाया क्योंकि फ्लैट नंबर बिल्डर द्वारा आयोजित एक समारोह में आवंटित किए जाने थे, जैसा कि राहुल पगारिया और अन्य खरीदारों के लिए वकील अल्ताफ खान ने तर्क दिया था, जिन्होंने रश्मि नामक परियोजना में फ्लैट बुक किए थे। स्टार सिटी चरण IV.
न्यायमूर्ति जामदार ने कहा कि यह अच्छी तरह से स्थापित है कि तंत्र के रूप में मध्यस्थता का चयन तभी उपलब्ध है जब कानून वैकल्पिक उपाय के रूप में मध्यस्थता के अस्तित्व को स्वीकार करता है जिसे चुनने के लिए उपलब्ध है। एचसी ने कहा कि यदि मध्यस्थता कानून के प्रतिकूल या असंगत है, तो विवाद समाधान मोड के रूप में मध्यस्थता अपनाने का विकल्प अस्वीकार कर दिया गया है।
