वर्षों तक, भारत की आवास कथा इसके सबसे बड़े महानगरों के इर्द-गिर्द घूमती रही, जहां क्षितिज-परिभाषित टावर और रिकॉर्ड-ब्रेकिंग लॉन्च ने इस क्षेत्र के लिए माहौल तैयार किया। हालाँकि, वह स्क्रिप्ट लगातार बदल रही है। विकास अब पारंपरिक शहरी गढ़ों से परे फैल रहा है, टियर-2 शहर केवल स्पिलओवर गंतव्यों के बजाय गंभीर, आत्मनिर्भर आवास बाजारों के रूप में उभर रहे हैं। यह बदलाव सट्टा पूंजी से कम और अंतिम उपयोगकर्ता के दृढ़ विश्वास से अधिक आकार ले रहा है। जैसे-जैसे महानगरों में सामर्थ्य का दबाव बढ़ रहा है, जहां कीमतें अक्सर आय वृद्धि से आगे निकल जाती हैं, घर खरीदार अपनी आकांक्षाओं को फिर से व्यवस्थित कर रहे हैं।
जयपुर, लखनऊ और इंदौर जैसे शहरों में, बेहतर बुनियादी ढांचे, नौकरी पारिस्थितिकी तंत्र का विस्तार, और बेहतर मूल्य प्रस्ताव परिवारों को बाहर की ओर पलायन करने के बजाय स्थानीय स्तर पर अपग्रेड करने के लिए प्रोत्साहित कर रहे हैं। जो सामने आ रहा है वह मांग में कोई अस्थायी बदलाव नहीं है, बल्कि भारत के आवासीय विकास मानचित्र का संरचनात्मक विस्तार है।
उद्योग के आंकड़ों से पता चलता है कि छोटे शहरों में मजबूत अवशोषण वृद्धि देखी जा रही है
कोलियर्स और नाइट फ्रैंक के हालिया शोध के अनुसार, टियर-2 शहर अब अवशोषण वृद्धि में महानगरों से आगे निकल रहे हैं, भले ही देश भर में समग्र आवासीय मांग स्थिर बनी हुई है। प्रवृत्ति से पता चलता है कि भारत की आवास कहानी अब मेट्रो-केंद्रित नहीं है, बल्कि तेजी से बहु-ध्रुवीय है। रिपोर्ट से पता चलता है कि टियर-2 शहरों ने सामूहिक रूप से साल-दर-साल लगभग 20 प्रतिशत की अवशोषण वृद्धि दर्ज की है। विश्लेषकों का कहना है कि मेट्रो विस्तार, नए एक्सप्रेसवे और हवाई अड्डे के आधुनिकीकरण परियोजनाओं ने इन बाजारों में कनेक्टिविटी और निवेशकों के विश्वास में काफी सुधार किया है।
ओमेक्स ग्रुप के प्रबंध निदेशक मोहित गोयल का मानना है कि टियर 2 शहरों का परिवर्तन चक्रीय के बजाय संरचनात्मक है।
“लखनऊ, इंदौर और प्रयागराज जैसे शहरों में, मांग तेजी से अंतिम उपयोग में टिकी हुई है: सरकारी विस्तार, संस्थागत विकास और बेहतर कनेक्टिविटी परिवारों को स्थानीय स्तर पर प्रतिबद्ध होने के लिए प्रोत्साहित कर रही है। अयोध्या में चल रहा परिवर्तन यह दर्शाता है कि सांस्कृतिक महत्व, जब बुनियादी ढांचे और नागरिक निवेश द्वारा समर्थित होता है, तो संगठित आवासीय विकास को उत्प्रेरित कर सकता है। इन केंद्रों में जो उभर रहा है वह दीर्घकालिक योजना द्वारा समर्थित आत्मविश्वास है। इस प्रकार, टियर -2 शहर अब मेट्रो चक्र का पालन नहीं कर रहे हैं; वे निरंतर क्षेत्रीय विकास के अनुरूप आवास की मांग के साथ स्वतंत्र आर्थिक गति का निर्माण कर रहे हैं, “गोयल कहा.
घर खरीदार मूल्य, रहने की क्षमता और दीर्घकालिक स्थिरता के लिए टियर-2 शहरों की ओर रुख कर रहे हैं
उभरते डेटा संकेत मांग का अल्पकालिक प्रवासन नहीं है, बल्कि भारत की आवास प्राथमिकताओं का संरचनात्मक पुनर्गणना है। सामर्थ्य पहला ट्रिगर बन गया है, कई सूक्ष्म बाजारों में मेट्रो की कीमतें आय वृद्धि से काफी आगे बढ़ रही हैं, जिससे खरीदारों को टियर -2 शहरों की ओर देखने के लिए प्रेरित किया गया है जहां मूल्य और क्रय शक्ति बेहतर संरेखित हैं।
अलग-अलग बाजारों पर बारीकी से नजर डालने से पता चलता है कि कैसे अलग-अलग आर्थिक पहचान टियर-2 भारत में आवास की गति को आकार दे रही हैं। लखनऊ में, एक प्रशासनिक राजधानी, एक विस्तारित एक्सप्रेसवे नेटवर्क और आगामी रक्षा गलियारे के रूप में इसकी स्थिति का अभिसरण इसके आवासीय जलग्रहण क्षेत्र को चौड़ा कर रहा है।
“लखनऊ में जो हो रहा है वह वास्तविक समय में प्रकट होने वाला परिपक्वता चक्र है। खरीदार आज सूचित है, वित्तीय रूप से अनुशासित है और दीर्घकालिक सोच रहा है। पांच साल पहले, सामर्थ्य शीर्षक था। आज, यह सामुदायिक डिजाइन, बुनियादी ढांचे के गलियारों तक पहुंच और डेवलपर विश्वसनीयता के बारे में है। शहर के विस्तारित एक्सप्रेसवे नेटवर्क और वाणिज्यिक नोड्स एक स्पष्ट पहचान के साथ सूक्ष्म बाजार बना रहे हैं। महत्वपूर्ण रूप से, हम सट्टा स्पाइक्स के बजाय स्थिर अवशोषण देख रहे हैं। वह स्थिरता ही है जो टियर -2 विकास को टिकाऊ बनाती है। लखनऊ मेट्रो का पीछा नहीं कर रहा है बेंचमार्क अब यह अपने स्वयं के आवास आख्यान को परिभाषित कर रहा है, ”अग्रशील इंफ्राटेक की सीईओ प्रेक्षा सिंह ने कहा।
जबकि प्रयागराज की आवास मांग धार्मिक पर्यटन और स्थिर नागरिक बुनियादी ढांचे के उन्नयन से बढ़ रही है, संगम के आसपास पुनर्विकास एक उत्प्रेरक के रूप में कार्य कर रहा है। जयपुर अपने आईटी और शिक्षा पदचिह्न का विस्तार करते हुए अपनी पर्यटन रीढ़ से ताकत हासिल कर रहा है। बढ़ते विनिर्माण और स्टार्टअप पारिस्थितिकी तंत्र के साथ इंदौर की स्वच्छ शहर की साख ने खरीदारों के विश्वास को मजबूत किया है। इस बीच, चंडीगढ़ का नियोजन अनुशासन और ट्राइसिटी क्षेत्र का विस्तार संरचित आवासीय विकास का समर्थन कर रहा है। साथ में, ये शहर परिधीय विकल्पों के बजाय उभरते प्राथमिक आवास पारिस्थितिकी तंत्र में विकसित हो रहे हैं।
होमलैंड ग्रुप के सीईओ उमंग जिंदल ने कहा, “ट्राइसिटी क्षेत्र में, टियर-2 विकास को अराजकता के बजाय अनुशासन की योजना बनाकर आकार दिया जा रहा है। भीड़भाड़ वाले महानगरों के विपरीत, इस क्षेत्र को संरचित ज़ोनिंग, संस्थागत उपस्थिति और उभरते औद्योगिक बेल्टों के लिए मजबूत कनेक्टिविटी से लाभ होता है। यहां खरीदार बड़े पैमाने पर अंतिम उपयोगकर्ता हैं: पेशेवर, उद्यमी और दूसरी पीढ़ी के व्यावसायिक परिवार जो सट्टेबाजी के बजाय रहने योग्य रहने को प्राथमिकता देते हैं। यह मूल्य निर्धारण को अधिक तर्कसंगत और अवशोषण को अधिक पूर्वानुमानित बनाता है। जैसे-जैसे पंजाब भर में बुनियादी ढांचा गहरा होता है और हरियाणा, चंडीगढ़ के विस्तारित जलग्रहण क्षेत्र का विस्तार हो रहा है। हमारा मानना है कि शासन की स्पष्टता और योजनागत अखंडता के साथ टियर-2 शहरों में आवास की गति निरंतर बनी रहने की संभावना है।”
साथ ही, बुनियादी ढांचा विकास गुणक के रूप में कार्य कर रहा है: नए हवाई अड्डे, एक्सप्रेसवे, रक्षा और औद्योगिक गलियारे, और यहां तक कि धार्मिक पर्यटन सर्किट भी आर्थिक पकड़ का विस्तार कर रहे हैं और आवासीय मांग को नया आकार दे रहे हैं।