रियल एस्टेट वैकल्पिक निवेश कोष (एआईएफ) भारत के आर्थिक परिदृश्य को नया आकार देने में महत्वपूर्ण भूमिका निभा रहे हैं। पिछले एक दशक में, इन फंडों ने पर्याप्त लोकप्रियता हासिल की है, जो देश की आर्थिक कहानी में एक परिवर्तनकारी अध्याय को दर्शाता है। रियल एस्टेट सेक्टर, जिसमें कार्यालय स्थान, सह-कार्य वातावरण, सह-रहने की जगह, वेयरहाउसिंग, डेटा सेंटर और आवासीय संपत्तियां शामिल हैं, भारत के तेजी से धन संचय के प्रमुख लाभार्थी के रूप में उभरा है।
निवेशक, विशेष रूप से अल्ट्रा-हाई-नेट-वर्थ इंडिविजुअल्स (यूएचएनआई), हाई-नेट-वर्थ इंडिविजुअल्स (एचएनआई), और समृद्ध खुदरा निवेशक, तेजी से उन वित्तीय साधनों की ओर आकर्षित हो रहे हैं जो स्थिर और ऊंचा रिटर्न प्रदान करते हैं। नियामक स्पष्टता और पारदर्शी मानदंडों के कारण रियल एस्टेट एआईएफ को अपनाने में वृद्धि देखी गई है, जिससे इस वैकल्पिक निवेश क्षेत्र में मजबूत विकास के लिए अनुकूल माहौल तैयार हुआ है।
सेबी के आंकड़ों के अनुसार, वैकल्पिक निवेश कोष (एआईएफ) उद्योग जून 2023 तक 8.50 लाख करोड़ रुपये के शिखर पर पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की तुलना में प्रबंधन के तहत संपत्ति (एयूएम) में 22% की वृद्धि दर्शाता है।
सेबी द्वारा विनियमित, रियल एस्टेट-केंद्रित एआईएफ पसंदीदा निवेश माध्यमों के रूप में काम करते हैं, जो मुख्य रूप से भारतीय रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश करने के लिए निवेशकों से पूंजी एकत्र करते हैं। निजी तौर पर जमा किए गए ये फंड विभिन्न संरचनाओं को अपना सकते हैं, जिनमें ट्रस्ट, कंपनियां, सीमित देयता भागीदारी या निकाय कॉर्पोरेट शामिल हैं। आमतौर पर, यूएचएनआई, एचएनआई, संस्थागत निवेशक और मान्यता प्राप्त निवेशक सेबी की न्यूनतम निवेश सीमा का पालन करते हुए इन उपकरणों से जुड़ते हैं।
उद्यमों की ओर से बढ़ती मांग के कारण एआईएफ परिदृश्य में कार्यालय स्थान का दबदबा है। रियल एस्टेट कंसल्टेंसी कोलियर्स इंडिया की रिपोर्ट के अनुसार, वैश्विक क्षमता केंद्रों (जीसीसी) के विस्तार के साथ-साथ विनिर्माण और इंजीनियरिंग खिलाड़ियों ने भारत में इकाइयां स्थापित कीं, जिससे 2023 में शीर्ष छह शहरों में 58.2 मिलियन कार्यालय स्थान अवशोषण हुआ। आईएमएफ द्वारा भारत के विकास के अनुमान के साथ, आने वाले वर्षों में ऑफिस स्पेस रियल एस्टेट एआईएफ का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बने रहने की उम्मीद है।
वेस्टियन के अनुसार, लचीले कार्यालय स्थानों की बढ़ती मांग, कुल कार्यालय स्थान अवशोषण में सह-कार्यशील स्थानों का लगभग 27% योगदान है, 2025 तक 52% बढ़ने की उम्मीद है। सह-जीवित, लोकप्रियता में वृद्धि देख रहा है, और औद्योगिक और वेयरहाउसिंग खंड, 2023 में 49 मिलियन वर्ग फुट को अवशोषित करता है, जो जल्द ही रियल एस्टेट एआईएफ के समग्र परिसंपत्ति आधार में महत्वपूर्ण योगदान देने के लिए तैयार है।
भारत में रियल एस्टेट एआईएफ की बढ़ती स्वीकार्यता का श्रेय निवेशकों की स्थिर और बेहतर रिटर्न की तलाश को दिया जा सकता है, जिससे ये निवेश रास्ते विविध परिसंपत्ति जोखिम के लिए तेजी से आकर्षक हो गए हैं।
विविधीकरण:
निवेशक पारंपरिक परिसंपत्तियों से परे विविधीकरण पर तेजी से विचार कर रहे हैं। रियल एस्टेट एआईएफ ग्रेड ए ऑफिस स्पेस, गोदामों, डेटा सेंटर, सह-रहने और छात्र रहने सहित विभिन्न रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में एक्सपोजर हासिल करने का एक उत्कृष्ट अवसर प्रदान करता है, जो बेहतर रिटर्न क्षमता के साथ मंदी के खिलाफ एक कुशन प्रदान करता है।
बेहतर रिटर्न की संभावना:
उच्च रिटर्न चाहने वाले एनआरआई और उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों को रियल एस्टेट एआईएफ आकर्षक लगते हैं। ऐतिहासिक रूप से, इन फंडों ने पिछले दशक में प्रति वर्ष 20% से अधिक रिटर्न प्रदान किया है। किराये की आय और पूंजी प्रशंसा उत्पन्न करने के लिए रियल एस्टेट क्षेत्र की क्षमता बेहतर निवेश जोखिम-रिटर्न अनुपात प्रदान करती है। इसके अलावा, शेयर बाजारों से असंबंधित एआईएफ की कम अस्थिरता, उन्हें जोखिम से बचने वाले निवेशकों के लिए पसंदीदा विकल्प बनाती है।
अनुरूप अवसरों के साथ विनियामक पारदर्शिता:
रियल एस्टेट एआईएफ के लिए विनियामक परिदृश्य पारदर्शी है, जिसमें सेबी विस्तृत मानदंड विकसित कर रहा है, जिससे निवेशकों के हितों की सुरक्षा सुनिश्चित हो सके। कर संरचनाएं और कमीशन भुगतान संरचित हैं, जो निवेशकों को स्पष्टता प्रदान करते हैं। एआईएफ परिष्कृत निवेशकों को विशेष निवेश के अवसर प्रदान करते हैं, जिससे अनुकूलित पेशकशों तक पहुंच संभव होती है।
विविध जोखिम-वापसी अनुपात:
एआईएफ के भीतर रियल एस्टेट परिसंपत्तियां विभिन्न जोखिम-रिटर्न अनुपात के साथ आती हैं, जिससे निवेशकों को अपने निवेश दर्शन के आधार पर सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करने और एक्सपोज़र चुनने की अनुमति मिलती है।
निवेशकों के विभिन्न प्रकार के एक्सपोज़र के परिणामस्वरूप विभिन्न जोखिम प्रोफाइल होंगे। उदाहरण के लिए, आंशिक स्वामित्व वाला एक निवेशक सुनिश्चित किराये की आय के साथ-साथ परिसंपत्ति की पूंजीगत सराहना पर दांव लगा रहा है। चूंकि आंशिक स्वामित्व बड़ी-टिकट वाली वाणिज्यिक संपत्तियों में आंशिक स्वामित्व के बारे में है, जो निवेशकों के एक समूह द्वारा संयुक्त रूप से संचालित होते हैं, जोखिम-वापसी प्रोफ़ाइल उन कार्यालय स्थानों की मांग पर निर्भर करेगी।
आंशिक स्वामित्व की तुलना में, संरचित ऋण उपकरणों का जोखिम स्तर काफी कम है। संरचित ऋण में, निवेशक को समझौते पर तय रिटर्न के अनुसार एक सुनिश्चित रिटर्न मिलता है। जोखिम से बचने वाले निवेशकों के लिए, इस प्रकार का एक्सपोज़र सबसे अच्छा काम करता है। इसी तरह, सह-जीवित परिसंपत्ति वर्ग में, रिटर्न अधिभोग अनुपात पर निर्भर करेगा। यदि अधिभोग दरें अधिक हैं, तो रियल एस्टेट एआईएफ उच्च रिटर्न उत्पन्न करता है और इसलिए, निवेशकों को अपने निवेश पर बेहतर रिटर्न मिलता है।
उज्ज्वल विकास की संभावनाएं:
5 ट्रिलियन डॉलर की अर्थव्यवस्था बनने का लक्ष्य रखने वाली भारतीय अर्थव्यवस्था की प्रत्याशित तीव्र वृद्धि, रियल एस्टेट वृद्धि में प्रतिबिंबित होगी। वैश्विक कंपनियों द्वारा भारत में सुविधाएं स्थापित करने के साथ, कार्यालय स्थान, गोदामों, डेटा सेंटर, सह-रहने और छात्र आवास की मांग बढ़ रही है। आरईआईटी के उदय ने एआईएफ परिदृश्य में एक महत्वपूर्ण परिवर्तन लाया है, जिससे आने वाले वर्षों में रियल एस्टेट एआईएफ के प्रति निवेशकों का उत्साह बढ़ गया है।
-लेखक एसेटमोंक के संस्थापक और सीईओ हैं। व्यक्त किये गये विचार व्यक्तिगत हैं।
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