दक्षिण मुंबई में जावजी दादाजी मार्ग नामक एक संकरी गली में भाटिया अस्पताल के पीछे, दो एकड़ के भूखंड पर भारत के सबसे ऊंचे आवासीय ट्विन टावरों पर काम शुरू हो गया है, जिसमें कभी पुरानी चिकलवाड़ी चॉल हुआ करती थी।
एफएसआई, वह अनुपात जो परिभाषित करता है कि एक भूखंड पर कितना निर्माण किया जा सकता है, क्लस्टर पुनर्विकास के लिए विकास नियंत्रण विनियमन 33 (9) के तहत 10 है। द्वीप शहर में औसत एफएसआई लगभग 3 है। 10 की एफएसआई का मतलब है कि 1,000 वर्ग मीटर के भूखंड पर, एक बिल्डर 10,000 वर्ग मीटर का निर्माण कर सकता है।
आराध्या अवान नाम के जुड़वां टावर 312 मीटर ऊंचे होंगे और पूरा होने पर इसमें 18 पोडियम और 61 रहने योग्य मंजिलें होंगी। वर्तमान में मुंबई की सबसे ऊंची आवासीय इमारत महालक्ष्मी में मिनर्वा (306 मीटर) है।
लेकिन क्या उच्च एफएसआई उपलब्ध होने के कारण मुंबई इतने बड़े निर्माण का भार उठा सकता है? पर्यावरणीय स्थिरता योजनाकार और मुंबई महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरण के पूर्व मुख्य योजनाकार केदारनाथ राव घोरपड़े कहते हैं कि भूमि क्षमता बढ़ाने के मामले में मुंबई एक “शहरी नियोजन प्रयोग प्रयोगशाला” रही है।
क्या माँ ‘असीमित’ एफएसआई के पीछे ऊर्ध्वाधर विकास भार ले सकती है?
कुछ पुनर्वास आवास योजनाओं में वस्तुतः असीमित फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) के साथ डेवलपर्स को ऊंची इमारतें बनाने की अनुमति मिलती है, ऊंची इमारतें मुंबई के क्षितिज पर हावी हो रही हैं।
दक्षिण मुंबई में पुरानी चिकलवाड़ी चॉल का पुनर्विकास कर रहे मैन इंफ्राकंस्ट्रक्शन के एमडी मनन शाह ने टीओआई को बताया, “उच्च एफएसआई के बिना यह परियोजना संभव नहीं होती।” चॉल निवासियों को भूखंड के एक हिस्से पर एक अलग टावर में मुफ्त में पुनर्वासित किया जाएगा। दो एकड़ के भूखंड पर कुल निर्माण 13 लाख वर्ग फुट का होगा।
“अतिरिक्त फ्लोर स्पेस की लगातार बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए भूमि की क्षमता बढ़ाने का साधन विकास नियंत्रण और संवर्धन नियमों के माध्यम से किया गया है। इसके अलावा, भूमि उपयोग की मांग में स्थानिक बदलाव और परिणामस्वरूप विभिन्न प्रकार की गतिविधियों की नियुक्ति के कारण भूमि की क्षमता में वृद्धि हुई है। इस मांग को अवशोषित करने के लिए एफएसआई प्रोटीन, “पर्यावरण स्थिरता योजनाकार और मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र विकास प्राधिकरण के पूर्व मुख्य योजनाकार केदारनाथ राव घोरपड़े ने कहा।
लेकिन क्या सहायक बुनियादी ढांचे के बिना एफएसआई की निरंतर वृद्धि टिकाऊ होगी?
मुंबई के एक प्रमुख डेवलपर ने पहचान उजागर न करने की शर्त पर कहा, “हम नियमित आधार पर भवन निर्माण नियमों में बहुत अधिक छेड़छाड़ करते हैं और इसे हर 3-5 साल में समीक्षा की प्रक्रिया के साथ रोकने की जरूरत है। पुनर्वसन परियोजनाओं में एफएसआई को जोड़ने की जरूरत है।” सड़क की चौड़ाई जैसा कि अन्य परियोजना प्रकारों के मामले में है। हम सबसे चौड़ी सड़कों पर उच्च एफएसआई रख सकते हैं जहां पुनर्वास के लिए इस तरह के घनत्व की आवश्यकता होती है लेकिन आम तौर पर, एफएसआई को इतनी हद तक बढ़ाने की आवश्यकता नहीं होती है। इसके अलावा, अधिकारियों को पार्किंग को सख्ती से लागू करने की आवश्यकता है और सभी सड़कों पर अतिक्रमण हटाने की कार्रवाई से मुंबई हम सभी के लिए काम करने और रहने के लिए एक बेहतर स्थान बन सकेगा।”
आवास विशेषज्ञ चन्द्रशेखर प्रभु ने कहा कि द्वीप शहर में पुरानी और जीर्ण-शीर्ण संपत्तियों के पुनर्विकास के लिए एफएसआई 17 और 20 तक भी जा सकती है। “उच्च एफएसआई के लिए ऊंची इमारतों की आवश्यकता होती है। भवन निर्माण सामग्री के दुरुपयोग और निर्माण और रखरखाव की लागत में वृद्धि के अलावा, कंक्रीटीकरण प्रभु ने कहा, “खुले स्थानों और खराब योजना के कारण घनत्व अविश्वसनीय स्तर पर पहुंच जाता है, जिसके परिणामस्वरूप क्लौस्ट्रफ़ोबिक स्थितियां पैदा होती हैं, जिसके नागरिकों की भलाई के लिए विनाशकारी परिणाम होते हैं।”
लेकिन वास्तुकार मनोज डेसरिया ने दावा किया कि बीएमसी ने नए विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियमन (डीसीपीआर-2034) को अंतिम रूप देने से पहले, पानी, सीवरेज और तूफानी जल नालियों से संबंधित नागरिक बुनियादी ढांचे का विस्तृत अध्ययन किया। “निष्कर्ष यह निकला कि मुंबई विभिन्न विभागों द्वारा संवर्धित बुनियादी ढांचे का भार उठा सकता है। यातायात के मुद्दों के बारे में, सरकार ने पहले ही मेट्रो, मोनोरेल, तटीय सड़कों जैसी बड़े पैमाने पर परिवहन प्रणाली शुरू कर दी है, जो आने वाले समय में यातायात को आसान बनाएगी,” उन्होंने कहा। कहा।
कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञ लगातार मैनहट्टन और हांगकांग का उदाहरण देते हैं, जहां वे कहते हैं, एफएसआई दुनिया के कुछ सबसे ऊंचे टावरों को अनुमति देने के लिए उच्च है। तो, मुंबई क्यों नहीं?
लेकिन इन शहरों में भवन निर्माण के नियम इतने सख्त हैं कि सार्वजनिक सुविधाओं के लिए खुली जगहें 85-90% तक होती हैं। योजनाओं को मंजूरी देने से पहले महत्वपूर्ण प्रभाव का आकलन किया जाता है। न्यूयॉर्क स्थित वास्तुकार अरज़ान सैम वाडिया ने कहा कि अमेरिकी शहरों में उच्च एफएसआई केवल वाणिज्यिक क्षेत्रों में स्वीकृत है। उन्होंने कहा, “आवासीय क्षेत्रों में निर्माण नियम ज्यादातर नागरिकों की कार्रवाई के कारण काफी सख्त हैं।”
“यद्यपि नियम और कानून मौजूद हैं, अधिक एफएसआई के लिए अनुरोध करने के लिए एक (ज्यादातर) लोकतांत्रिक प्रक्रिया है। डेवलपर समर्थन पत्र के लिए सिटी प्लानिंग कमीशन और स्थानीय सामुदायिक बोर्ड जैसी एजेंसियों से याचिका दायर करता है और उसे शहर को प्रस्तुत करता है,” ने कहा। वाडिया.
उनके अनुसार, पिछले कई वर्षों से, न्यूयॉर्क शहर के मेयरों ने भी दिशानिर्देश बनाए हैं जो ऊंची इमारतों के डेवलपर को कम आय वाले घर, पार्क और सार्वजनिक सुविधाएं प्रदान करने पर विशेष छूट की अनुमति देते हैं। उन्होंने कहा, “इसके बदले में डेवलपर को टैक्स में छूट मिल सकती है या प्रोजेक्ट को एक या दो दशक के लिए टैक्स छूट मिल सकती है।” वाडिया ने कहा, “सार्वजनिक वकालत मजबूत है और लोग इन सामुदायिक बोर्ड की बैठकों में आते हैं और अगर वे जो देखते हैं वह पसंद नहीं आता है तो मजबूत मामले पेश करते हैं।”
कुछ दशक पहले, न्यूयॉर्क के कोलंबस सर्कस में 80 मंजिला टावर स्थापित करने के इच्छुक एक डेवलपर को अपने प्रोजेक्ट की मंजूरी पाने के लिए अधिकारियों के साथ कड़ी मशक्कत करनी पड़ी थी। इस आकार की एक ऊंची इमारत, जिसमें सैकड़ों लोग आ-जा सकेंगे, पड़ोस के बुनियादी ढांचे पर दबाव डालेगी और स्थानीय निकाय चाहता था कि डेवलपर इस समस्या का समाधान करे। डेवलपर को इमारत के नीचे एक नए मेट्रो स्टेशन के निर्माण के लिए धन देना था ताकि भीड़ न फैले।
मुंबई में, विशेषज्ञों ने कहा कि उचित ज़ोनिंग कानूनों की कमी और शहर की विकास योजना में लगातार संशोधनों के परिणामस्वरूप बड़े पैमाने पर और बेतरतीब विकास हुआ है, खासकर भीड़भाड़ वाले इलाकों में। विशेषज्ञों ने कहा कि ज़ोनिंग शहर को आकार देता है और भवन के आकार, जनसंख्या घनत्व और भूमि के उपयोग के तरीके को नियंत्रित करता है।
